主持人：下面进入高峰对话环节，有请顾云昌先生、虞晓芬女士、邵新莉女士、楼忠福先生、吕建明先生、吴王楼先生、朱志平先生到台上就座。
我们不得不承认现在这个时刻是一个艰难和严峻的时刻，据我所知，很多开发企业已经声称再坚持不超过三个月的时间，也就是说到2009年的春节，如果成交量不复苏的话，市场仍然这样低迷的话，那么整个市场就不堪设想，很多企业就会出现资金链断裂的现象，我想首先问一下在座的开发商，我的信息是不是能够证实？
吴王楼：这个问题很复杂。首先我觉得这个判断是太浮浅了，因为企业过不过冬，我觉得时间关键还是在整个行业，从政府到地方一些相应的配套，整个产业链的信心问题。房地产整个行业，我说实在的，大家都知道目前信心不足。
主持人：我的前提是仍然低迷的交易量，如果说继续这样非常低迷交易的话，会不会出现问题？
吴王楼：应该说杭州的企业，应该不会出现这样的问题，小部分可能会存在。
主持人：吴总给我们带来了非常强大的信心。
朱志平：很高兴有这个机会学习专家、老师还有同行，从来没感受到过开发商对社会高度重视，而且是如此正面，之前我们开发商的形象总是不被社会承认。刚才讲的这个问题我觉得会有，在浙江会有这种现象，但是不会绝对。我觉得现在很重要的一点就是信心问题，房地产信心的话，万科大哥其实是没带个好头，它市场化做了，但是它打击了全国买房人的信心，我觉得给老百姓买房的预期大大降低，这是信心问题。
第二个是房子目前整体成交量跟房价有关，刚才我听专家说三千美金、八千美金，总收入10%、15%，现在杭州这么高的房价谁买得起？我认为这个责任不在开发商，开发商有点冤，而是在于政府，我们的税费、土地价格，我在嘉兴的楼盘4500元/平方，我怎么算都是不亏的，但是九月份只卖了一套，所以这么一个市场环境，这么一个税费的环境、行政环境，我觉得我要呼吁的是要改变市场这种现状，一个是大背景，一个是政府的导向、信心，同时我觉得还是要从政府层面有所作为。我对最近出台的政策有点看法，比如有些政策说开发商土地可以分期付款，这样的市场为什么要分期付款，让土地价掉下来就可以了，它其实还是要保持土地的价格。所以，第三句话，我觉得是经营环境，这样的经营环境现在是在保增长，保障房地产的健康发展，但是我们的金融环境、我们的银行体系在房地产供给问题上根本没有松过，还是非常紧，所以这种大环境下，我觉得过冬穿大衣还要穿棉裤，但是也很难过，因为我们以前没过过冬。
楼忠福：我认为这种状况不是有没有自信，而是对谁而言的问题。第二个，我认为每个企业完全不一样，像广厦一样，因为它的投资、现在的项目开发基本上是2003年以前拿的土地，所以在宏观调控开始的时候，你在宏观调控当中有没有更多的资金去拿土地，你只要2006年、2007年没有拿就没有关系。我现在做的项目因为前期投资基本完成，这是每个企业不一样的，你说广厦再给我一年没市场，我还是可以调剂过来，我肯定把工程进度、开发放慢。第二就是我希望房地产商不管怎么说，是你的错还是政府的错，我认为我们为事业作贡献，提供房产是没有错的，企业如果追求利益也是没有错的，但是怎么样把产品做好，对客户负责，这是每个企业的问题。我非常同意朱志平先生的话，像万科一样，什么叫龙头？我们江湖上有一句话，老大是最后一个逃的，这才叫江湖，所以这是一个问题；第二个问题，说明万科以前都是暴利，而且它的上市公司里面业绩肯定瞒报。所以我们企业家、房地产商自己以前没有做好的要改正，总结教训，把产品做好，让利给市场，不要去拿暴利，自己不要引起恐慌。我是这样很直率的观点。
吕建明：你的三个月等于潘石屹的一百天又加上三个月。潘石屹的一百天已经过去了，我想基本上还是原来的情况，小部分企业会出现问题，大多数企业不会有问题，但是会有困难，但能够挺得过去。
主持人：在座开发商给听众很大的信心，他们都没有认可我抛出来的观点。虞老师，现在很多企业刚才也谈到了降价的问题，刚才楼主席说降价也卖不掉，那么企业面对这么低迷的市场形势给我们支一支招，不降价怎么办？
虞晓芬：这个招也比较难支，我觉得在这样的背景下，不同的企业它的情况不一样，它的项目所在的区位各方面还是有很大差别的，因此企业在这个背景下，我觉得总体还是要根据自己的企业情况以及项目的情况综合来决定。总的还是以高的产品性价比去赢得市场、赢得客户，所以我觉得比如说你一期已经开盘了，那我觉得你单纯通过降价是很不负责任的，能不能提高一些产品的附加价值，也回馈一期的业主，假如说你还没有开盘，比如说这个周边又是非居住或者很不成熟的，那我觉得像这样的楼盘，开发商也要保持清醒，因为在这样的市场下，你可能要降价，也就是说比你预期的价格要低，也就是定价偏低。所以不同的企业不一样，资金链状况也不一样。刚刚丁老师问了几位老总这个问题，我觉得有一点，今年过冬不是房地产业过冬，是全社会过冬，各行各业形势可能比房地产不见得好，也许还更加严峻，所以在这个背景下，有些房地产企业倒了也是正常的，我们的很多制造企业已经倒了，所以我觉得也不要因为好象房地产更关注房价，而更多的就是好象对这种现象表示一种不可理解，我觉得也是很正常的。
主持人：非常感谢虞老师精彩的发言，各个房地产企业应该根据不同的情况、自身的调整来调整价格战略，特别是对销售一半的企业降价确实不是一个很好的选择。刚才对话过程当中几位企业家谈到了对政府得有些政策不是非常的理解，顾会长，我们政府在暖市政策过程中，我发现中央政府给人的感觉，最近出台的政策还是没有各个部门的协调，特别是像央行和银监会之间没有协调，未来还会出现这样的情况吗？或者刚才我问卢部长的问题，比如明年央行放松了各个商业银行贷款规模的硬控制，也就是说今年的硬控制，每个季度的硬控制放松了，还会对房地产企业另起炉灶来控制吗？
顾云昌：这个问题只能从专家的角度看问题，因为中央政府各部门之间有不同的看法、不同的认识也是很正常的，因为我们从来没有进入宏观经济层面这么大的变化，谁对这样的应对都会有不同的看法。不要说中央政府，十个经济学家可能有十一种意见，所以说，要在短时间内使我们的政策完全一致，对形势的判断上完全一致恐怕也是很难的。所以从这个角度我们要理解，各个部门之间因为屁股不同，所以要指挥脑袋。央行肯定是从放活金融、扩大内需来做调整，而银监会肯定会从加强监管角度来，所以这之间有些差异，我想是可以理解的。
我相信随着形势的变化，大家看问题更加明朗以后这些情况会逐步减少的。据我所知，今年六月份中央到各地进行调查，当时六七月份房地产界包括房地产专家对房地产的看法是不一样的，有的人认为政策很好，没必要改变；有的人认为已经出现问题了，要高度关注，两个观点报到最高决策处之后说过几个月再看，那现在已经出台了政策。
政策的出台我认为有三条，第一条表示了中央的确有信心，对楼市保稳定的信心，稳定楼市的信心下了；第二就是地区出台的一些政策来促进交易；第三很重要，实际上允许甚至鼓励地方政府根据地方的不同情况来出台政策。前个时期大家议论纷纷，对杭州、南京出台政策骂得很多，非议很多，所以中央决定以后，起码这方面少了。现在当然说我们中宣部又开始要促进经济增长，那是中央各方面增强信心，像我们调控利率一样，逐步来，有了病以后慢慢治，一步到位也是不可能的，我相信中央已经下了决心，我们也要有信心，楼市会稳定下来，会暖起来，尽管在冬天里面。
主持人：谢谢顾会长。吕主席，您已经多元化经营来分散整个房地产的风险，我不知道最近你对市场的判断怎么样，可不可能在最近一段时间抄底拿地？
吕建明：谁都想抄底。
主持人：最近一段时间也可能吗？
吕建明：我觉得还得再等等。
主持人：你对未来几个月走势的判断是怎么样的？
吕建明：我在二十年内对房地产的信心是没有疑问的，因为谁也离不开，离开房地产，中国经济一塌糊涂，连美国都是，更不要说中国了。美国这么繁荣是怎么来的？它靠什么东西在全世界拿钱？其中一块就是房地产。你看“两房”在全世界拿了很多地，中国贡献了三万亿人民币给美国人民，让他们低价去买房，在美国到处都是很漂亮的房子。现在中国政府支持自己老百姓买房也没有三万亿，而这三万亿按照“两房”的十倍杠杆是三十万亿，中国为美国人民住上好房子贡献了三十万亿，也就是说全世界人民为美国人民住上好房子贡献了大量的钱，美国经济就是绑在这个房地产上面。
主持人：而且把各个国家都绑上了。
吕建明：对，美国靠什么拿钱？首先第一个就是房子。大家都说次贷危机不是好东西，实际上是个错误。我昨天刚从美国回来，这么多的房子造在美国土地上，美国人民可以永远享受这个东西。今天看次贷危机是出了问题，出了问题是多少损失，事实上相比“两房”在1929年以后就开始了，就是罗斯福以后就开始有“两房”了，这么多年为全美国人民解决住房问题，全世界人民贡献那么多钱解决美国人民的住房问题，我们中国刚刚开始。我们现在房产要了国外的一点点钱，就是中国的抵押物是什么，问全世界去要钱，美国的抵押物是它的股市、它的房产，问全世界要了那么多钱，我们中国呢？我们中国没有从人家这里要多少钱。去年一直说拿了多少多少美金，热钱有多少，事实上还是我们供应比较多，我们用低的利息，人家用高的回报把钱给我们。就像我最近在做BIPO，原来的基金从25提高到35，这些钱都是我们自己出去的钱。
中国的房地产如果不发展，不能够解决中国人民的居住问题，不能解决我们内需的问题，不能解决我们中国经济发展的问题，不能解决我们中国经济发展将来要全世界融资的问题，所以这个是没有办法，被绑是很正常的，因为你能够拿出来的资产就是这个东西。家家户户能够拿出来向银行抵押的就是房产，除此都不值钱。
主持人：谢谢吕主席非常坦率地发表了他的看法。楼主席，刚才我问吕总这个问题，刚才在对话中你判断还是比较乐观的，你的土地都是2003年之前拿的，现在地价比较低了，有可能最近拿地吗？
楼忠福：房价都没确定怎么能确定地价低呢。
主持人：你的房价准备打折吗？
楼忠福：我的房价只会提高品质，不会打折。刚才顾云昌在讲的时候，中央出不出政策我就在探讨这个问题，宏观经济起不起来，不起来也要放，如果经济起来了，差不多，中央出什么政策我们都在等待。刚才顾会长在讲的时候我很赞同，中宣部为什么说要我们增加信心，美国也是信心，股市也是信心，信心没了，买房也是信心，你说购房者的观望我是赞同的，如果说我站在购房者的角度我也希望房价跌，现在搞得大家模糊了。现在看看还没到位，还可能下来，把购房者搞得糊里糊涂了，所以有时候还是消费者倒霉。所以我认为，信心很重要，特别是在我们国际和国内经济发生问题的时候，信心很重要。如果说我们经济没起来，危机还在出现，什么房子都泛滥了，可能我们买房子可以抵税了。
主持人：谢谢楼主席。朱总，你的土地储备多吗，还准备抄底吗？
朱志平：世界上没有一个国家的房地产形势会比中国房地产形势的前景好，我们一定要充满自信跟信心。从改革开放到现在，有四千万人购房，也就是说20亿方竣工面积，我们有13亿人，而且又面临着一个城市化建设和工业化建设，中国人又有一种中国人的文化历史观念跟理念就是有种住房情结。我奶奶为了我爸爸讨老婆，每天老母鸡下的鸡蛋都要存起来然后卖钱买砖，然后造房子，她的理念是一辈子就是为了房子，所以我觉得这个市场非常大，我们应该充满乐观。
第二，作为企业来讲，我们公司选择了这个行业一定是要给它做成百年老店。所以目前这个形势，我觉得大家要适可而止，就是底在哪里，房价在什么价，我们还不知道，所以谈不上抄底，过冬都还没过怎么抄底呢。但是我们在做这个准备，我们以后其他城市新开的楼盘价格肯定比较偏低，而且是保本就买，没有利润。因为下一步真正经济发展的话，我觉得还是房地产先导。
主持人：吴总，你也没有可能在销售低迷的时候打折降价？
吴王楼：我们现在主推的就是教育，把我们社区教育建设的品牌做成全国比较好的品牌，通过教育来增值。我们考察了在美国很多地方，任何地方房子有跌的，但是你说哪个好学校旁边的房子，在我们杭州可以看得到，学校旁边的房子不会降价，它肯定会保值。所以我们不是说不拿地，金成今年也拿了地。
主持人：在哪里？
吴王楼：我们今年拿了好几块，在上海、乌鲁木齐、千岛湖都拿了地。拿地不拿地我觉得不是最主要，主要要看企业的定位，我觉得现在这个时候希望大家做到八个字：内敛自己，把自己的内功修好，学习人家，要多学人家。我前段时间专门组织公司员工到国外看房子，中国人太强调面子，把房子建得外观非常的美丽，把外面的树都拿进来，不是根据你的生态和房子结构来做绿化，我觉得应该学习老外是有道理的，老外房子看着外面很简单，但是里面很实用，它都分类的，豪宅就是豪宅，大宅就是大宅，简装就是简装，我们要多向他们学习。
我们近段时间尤其对杭州这样的城市休闲、地产业可能会储备一些休闲方面的土地，倒不是说一定是纯粹做房产的土地，在上海的话，我们着重储备一些不动产的土地，不做房产的土地。
主持人：谢谢吴总。我想最后一个问题问虞老师，你怎么评价杭州的房价？现阶段的房价怎么来判断？
虞晓芬：杭州的房价我觉得有一个结构性的偏高，现在杭州特别是经过去年的一轮涨，八千块以下的房子基本上没有了，或者八千以下都很外围了，八千以下很外围的房子可居住性相对比较差，这样居民买房不同价位的房子可选择的余地就很少，因此也就逼着买不起房的人去买高价房，这种高价房又超过了他们的能力。我们曾经统计2005年、2006年30%的套数落到八千块到一万块，而去年一万块以上的已经超过了60%多。最近我们的滨江阳光海岸内部精装修的，三万六的价格马上就抢掉了，这样因为有稀缺性的资源加上好的开发品质，所以这样的价位，高端的人还是可接受的，但是现在面对大量的中低收入者特别是一些年轻的创业者，他们可选择的中低价位房源严重的缺少，我觉得是一种结构性的价格错位，这种错位是供给跟需求发生了错位。
主持人：谢谢虞老师的见解，虞老师认为是结构性的房价过高。大家有问题的话，可以提问。
记者:刚才各位专家也提到了有关信心的问题，像我们最近也在做有关信心的倡议，所以我想问一下各位专家对购房者来说，现在这样的市场他们的信心怎么样能够重新树立起来？
顾云昌：信心有几个方面，一个是政府要调整政策，要看政府的信心。第二我们开发商要为我们老百姓的鼓舞信心作出一点具体的行动，你提高品质也好，你调整价格也好，让人感觉到现在买房挺合适的，挑选余地多，价格也便宜了，品质也好了，信心就来了。第三是媒体千万不要再唱衰，一定要唱稳。去年房价拼命涨还拼命买，现在房价这么稳下来了，有的价格已经跌得不少了，不能说是跌到底，我同意虞教授的意见，各种不同的楼盘、各种不同的地段情况都不一样，不能一概而论，所以有的人说未来房价降多少，我一点也不知道怎么算出来的，所以说媒体也很重要。
几个方面加在一起，刚才卢主任讲得很对，对中国未来充满信心，我们将来的收入水平、我们整个经济发展、我们对房地产的需求，这是个大局，千万要记住，中国不是美国，从这次金融风暴当中可以看出消费理念不一样、经济增长势头不一样。
主持人：非常感谢参加对话的各位嘉宾。我们希望在明年的峰会对话的时候，大家的心情能够愉快和宽松一点，再次感谢我们的嘉宾和所有来宾聆听专家的演讲，谢谢大家，明年再见！
