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一手二手房成交量齐跌 五成房屋租赁增三成

今天是2008年最后一天。回首刚刚过去的一年，杭州房地产市场从年初的理性回归，演变成了近10年来从未有过的“冰河期”。而随着国家“保增长”组合政策的出台和价格回归，成交量终于在最后一个月有所回升。不管是一手房还是二手房，这都是一个非比寻常的年头。

据汉嘉机构统计，截至昨天，今年杭州市区（不含萧山）共成交28577套商品住宅，每周平均成交571套，比去年的1195套降低52.2％。巧合的是这一数据几乎和二手房相当。据统计，杭州市区今年共成交二手房14635套，与去年的交易总量相比下降了52.6%。

从杭州市区（不含萧山）单周成交量走势图（如图一）可以看出，今年上半年成交量较去年有所下降，但是在5月份的时候还是有过一个成交高峰期，而进入6月份以后交易量逐步减少，市场在6－10月进入冰河期，其中9月周成交量只有432套。

一手房：打折风波过后 市场呈现“走两头”趋势

2008年的杭州楼市，不得不提由万科掀起的打折风波。从2007年年末开始，万科从深圳到珠三角地区，再从上海引发长三角地区，最后延伸到北京、成都等全国范围内全线降价。9月3日万科在杭州首先降价，随后也带动了众多开发商效仿，同时在开盘时间、价格策略方面都做了大的调整，市场也将目光放在了10月房交会前后即将开盘的项目，引起更多观望与等待。

2008年最后两个月市场的变化是明显的，开发商不断延迟开盘时间，价格策略趋于理性，逆市下开发商选择做加减法提高竞争力，不断增加附加值，以超值理念吸引购房者下单，比如市中心项目现代景苑，采取降价措施打破产品高不成低不就的尴尬局面，最终以合理的价位取得了较好的市场反馈。从近几个月来成交量上前十位榜单的项目来看，万象城悦府在9月份成交429套，精装修均价达27727元/平方米，排名当月全市成交套数首位。现代景苑则以154套的成交量排名11月第二，11月冠军金色蓝庭成交了269套。这些逆市热销的项目呈现出“走两头”的特点，一头走高端市场、一头走高性价比产品。

明年预计供应量700万平方米

供过于求趋势仍将继续

来自中国指数研究院华东分院的预测，即将到来的2009年，杭州主城区新上市商品住宅将和2008年基本持平，将有400多万平方米房源上市，加上目前网上存量房约260万平方米。预计明年主城区总供应量将达700万平方米。该机构还表示，如果明年三季度左右市场开始回暖，供应量可能会更大。

汉嘉机构分析认为，杭州的房地产市场越来越细分，其中首次置业型市场，属于刚性需求支撑，观望周期较短，需求将保持相对稳定。据统计，截至2008年11月底，目前存量房中90平方米以下的约160万平方米。自去年10月起，这批房源一直供大于求（如图二），而近几月这批房源成交量在稳步增加。比如近期开盘的风景蝶院、上东城和东方郡，以高性价比的优势位居成交榜前十位。而随着近期各项利好政策的出台，会对此类客群有较大的促进作用，这类房源成交量将在明年上半年有一定程度的放量，但由于受90/70（90平方米以下户型占总供应的70％）政策影响，2008年小户型供应量明显增加，可以预见2009年这类房源供大于求的格局仍将继续。

目前，杭州存量房中，90－140平方米的房源大约有140万平方米，这批房源自今年5月开始需求呈萎缩态势，随着楼市盘整的进程，需求会逐步在2009年释放，其销售速度关键在于其价格调整的速度；140-200平方米的房源属于中高端改善型置业，这类人群受本次金融危机影响相对较大，目前供应量虽不大，但由于总价高，因此楼盘回款压力大，所以2009年此类市场需求仍将继续萎缩；汉嘉机构认为，位于金字塔尖的高端市场，此类群体购买力强，受影响相对较小。比如万象城悦府、阳光海岸都属于此类市场，悦府开盘当月销售额就占去了市场总销售额的一半以上，而阳光海岸开盘即全部预订，因此2009年这类房源同样比较乐观。

二手房：交易量是去年的一半 成交均价上涨超三成

2008年是二手楼市跌宕起伏的一年。据杭州透明售房网统计数据显示，截至昨日，杭州市区今年共成交二手房14635套，与去年的交易总量相比下降了52.6%；成交均价为12738元/平方米，较之去年9477元/平方米上涨了34.4%。（详见图三）

年初，在大量年后置业需求的拉动下，杭州二手房市场与去年底相比有所回暖，成交价格同步上升。

然而随着CPI指数的上升，央行连续六次提高存款准备金率，银行对于房贷的审批和发放也明显趋紧，杭州各商业银行对于二套房贷款政策从严执行，导致改善型和投资型购房行为被大大限制，同时杭州市公积金也收紧放贷，这使得初次置业者的买房热情受到影响。而次贷危机的深入，也给中国宏观经济环境带来冲击。

这些外围因素加剧了市场购房信心的下降。在这样的背景下，今年的两场房交会都没能起到救市的效果，从今年5月开始，二手楼市的观望等待情绪渐浓，到了六月，市场上更是出现大量低价房源，一批小中介也开始关门歇业。今年9月，一手房开始出现打折现象，并迅速影响到二手楼市，不少买房者临时决定：顺延自己的购房计划。

转机出现在今年10月底。国家及杭州政府相继推出房地产暖市政策，包括降息、减税、降首付、购房入户等等。这使得二手楼市开始回暖。今年11月，杭州的二手房成交量创下了下半年的新高。来自金融领域的利好消息也在刺激二手楼市。9月，央行首次宣布贷款利率下调，这次利率下调也成为四年来的首次，直至12月底，央行在百日内五次降息，力度空前。

杭州各大城区今年的成交均价分别为：上城区13829元/平方米、下城区13049元/平方米、西湖区12490元/平方米、拱墅区11213元/平方米、江干区12388元/平方米、滨江区10271元/平方米、余杭区7417元/平方米。其中，江干区、滨江区的成交均价环比去年增幅较大。

租赁：租赁市场行情大好 成交量比去年增长近三成

与二手房置换市场形成鲜明对比的，是今年杭州的租赁市场。据杭州我爱我家、住商不动产、盛世管家、华邦地产等主要中介公司的统计数据显示，今年杭州的租赁成交量与去年相比增加了28%，全市平均租金水平为2038元/月·套，也比去年的1965元/月·套增长了3.7％。尤其是在下半年，自六月的租赁高峰时段过后，租赁成交量仍然一路飘红，十月的租赁成交量更是达到今年的最高峰。

我爱我家市场研究中心指出，杭州租赁市场交易量的快速增长主要是由于2008年的杭州租赁市场中租房需求的大幅增长所致，再相比2007年，今年杭州的租赁需求量上升了35％。此外，留杭毕业生的增加、外来务工人员的增多、更多商务人士的进驻，这些因素都为杭城的房屋租赁市场提供了不断的客户群体。在客户需求大比例放量的同时，2008年房源供应量更是增长了一倍。加上从今年初开始，买卖市场观望气氛的日益浓厚，一些置业者在等候的过程中用租房来过渡，部分房东也捂房惜售，这两方面因素促使杭城租赁成交量火爆。面对与日俱增的求租客户，房租价格同步高涨。

从出租房成交的户型变化上来看，今年一厅室、三厅室和多厅室的房源成交比例都有不同程度的上浮，成交比例各为32.61%、18.03%和2.57%，两居室的房源虽然是全市的主力成交户型，但其成交比例却从2007年的48.7%下跌1.92%，变为46.78%。从厅室成交比例变化上不难看出，租赁市场的成交类型正在朝着多元化的方向发展，曾经两居室的垄断性优势正在被慢慢弱化，小户型和多厅室的房源成交量正在逐步增长。

注：文中所用数据来自透明售房网，由我爱我家、华邦地产、住商不动产、盛世管家、裕兴不动产等中介公司统计，仅供参考。