11月8日下午，第6届浙江·中国民营企业峰会不动产与经济发展论坛将在杭州之江饭店举行。

　　届时，政府高层、专家学者、知名企业家等领导嘉宾将出席本次论坛，共话“房地产形势及对经济发展的影响”。以下是本次论坛的直播文字

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　　主持人：尊敬的各位领导、尊敬的各位来宾、新闻媒体界的朋友们、女士们、先生们，大家下午好！

　　今天，第6届浙江中国民营企业峰会不动产与经济发展论坛在这里举行，首先对各位领导、各位专家、各位来宾在百忙之中来参加本次盛会表示热烈的欢迎与诚挚的谢意！

　　由第6届浙江中国民营企业峰会组委会主办，浙江省私营(民营)企业协会不动产投资委员会承办，国务院发展研究中心《中国经济报告》协办，杭州亚视-清晰地产策划机构特别协办的本次论坛的主题是：房地产形势及对经济发展的影响。

　　首先，请允许我介绍出席本次论坛的领导和嘉宾：

　　国务院发展研究中心副主任卢中原先生；

　　论坛主席、浙江省私营(民营)企业协会会长徐志祥先生；

　　中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生；

　　国务院发展研究中心中国经济年鉴社社长杜少牧先生；

　　浙江省私营(民营)企业协会副会长、不动产专业委员会会长、广厦集团董事局主席楼忠福先生；

　　浙江省私营(民营)企业协会直属分会会长、不动产专业委员会常务副会长、同方联合控股集团董事长朱志平先生；

　　不动产专业委员会常务副会长、通策控股集团董事长吕建明先生；

　　不动产专业委员会常务副会长、金成房地产集团总裁吴王楼先生；

　　浙江省私营(民营)企业协会直属分会副会长、浙商创投股份公司总裁陈越孟先生；

　　中国房地产业协会产业发展部主任邵新莉女士；

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬女士；

　　不动产专业委员会常务副会长单位代表、金都集团副总裁王为民先生；

　　不动产专业委员会副会长单位代表、野风集团副总裁虞辉先生；

　　浙江日报、浙江楼市编辑部主任朱沪生先生

　　浙江省私营(民营)企业协会副秘书长、不动产专业委员会秘书长张国华先生；

　　参加本次论坛的还有350余位来自全省各地的不动产专业委员会会员单位负责人、房地产企业和其他民营企业的业界领袖和精英，以及中央电视台等数十级国家级与境外的媒体，本地的媒体有浙江日报、浙江电视台、中国房地产报、钱江晚报、杭州日报、都市快报、青年时报、今日早报、西湖之声、FM91.8、住在杭州网、《楼市》杂志等媒体的记者，我们代表组委会对各位媒体的朋友表示热烈的欢迎。我是住在杭州网的副总编辑丁建刚，同时住在杭州网也正在对本次论坛进行现场直播。

　　下面，首先请第6届浙江中国民营企业峰会不动产论坛主席徐志祥先生致辞。有请徐主席！

　　徐志祥：尊敬的卢中原主任、顾云昌会长、女士们、先生们，大家下午好！

　　首先，我谨代表本次论坛的主办单位——浙江省工商行政管理局、浙江省私营(民营)企业协会以及第6届中国民营企业峰会组委会，对大家在周末出席今天的“不动产论坛”表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　本次论坛是第6届浙江中国民营企业峰会的一个重要的分论坛，由浙江省私营(民营)企业协会不动产专业委员会创办，不动产论坛已经成功举行过两届，今年是第3届，论坛的宗旨是为会员企业打造与国内顶尖经济学家、行业专家交流信息、探讨思路的平台，通过高峰对话与讨论，帮助广大会员企业正确判断宏观经济形势，理清发展思路，促进房地产企业持续、稳定、健康发展。同样，为了在消费者与开发商之间创建一个良好的沟通平台，我们不但要使房地产企业了解和把握经济以及房地产行业的发展趋势，也应该让消费者了解房地产行业及价格走势，以便准确地把握购房和投资的时机，同时也可以让开发商，尤其是我们的会员企业集中进行楼盘的形象展示和销售，方便消费者集中进行选房、购房。不动产专业委员会已经成功举办过两届"浙江省不动产交易博览会"，社会各界反响热烈，成交踊跃。明年3月份，我们还将在杭州和平国际会展中心举办"2009浙江省不动产交易博览会"，在此，我也代表博览会组委会邀请在座的房地产企业积极地报名参加，共同营造品质楼盘集中展示、交易的良好平台。

　　众所周知，当前的世界正在经历着自1929年以来规模最大、影响最深的金融危机，有的人把这个称为"金融风暴"，有的人称为"金融海啸"。这场危机自美国开始迅速向全球扩散，我们每个中国人都已经深切感受到它对我们经济生活的影响和波动。GDP增速下挫，财政投入大幅下降，股市暴跌，房市波动，企业关门、破产的信息接连不断，企业家信心指数同样大幅下降，严冬已随着萧瑟的秋风提前到来，尽管国际社会已采取了一系列强有力的措施来平息危机，振兴经济，可是金融危机对实体经济的冲击尚有一个滞后的效应，应该说困难还在后头，而监管制度的建立，信心的恢复、经济的振兴之路将会更长一点。

　　但是我们也应该看到，目前我国经济继续保持高速增长，在迈向国际政治经济环境中稳中求进，力求把金融危机对我国带来的影响降到最低的程度。中央已经采取了一系列正确有效的措施，调整宏观经济政策，把宏观调控的重点放在保经济增长，采取积极的财政政策和弹性的货币政策，增加公共财政支出，培育内需的潜力，灵活调整货币政策，做好外汇资产的保全工作，扩大低风险信贷，降低高风险的信贷，争取在与国际合作应对金融海啸的同时改善我国经济增长方式、扩大对国际金融经济的影响，为国际的发展作出贡献。

　　为此，我想本次论坛的主题应是六个字，即"危机、转机、商机"。危机：就是席卷全球的金融危机、经济危机，哪个国家都不能幸免，无非是影响大小、深浅而已；转机：就是怎么在金融危机的大背景下，一个国家、一个地区、一家企业如何应势利导、趋利避害，变危机实现转机；商机：就是经济的发展本来就是有高有低、有升有降，经济发展的低谷同样也给我们带来许许多多的商机，百年一遇的危机对有些国家和地区，对有的企业而言也是一次百年未遇的机遇，如何睁大眼睛，从本地区、本企业的实际出发，科学决策、量力而行、尽力而为、抓住机遇、乘势而上，这也印证了老人家的一句名言，"沧海横流，方显英雄本色。"

　　"在全球金融危机的大背景下，中国的宏观经济走势会发生怎样的变化？"、"政府已经推出了一系列鼓励消费者购房的暖市政策，房地产企业该如何自救自强？"接下去，卢中原主任、顾云昌会长会分别就这两个问题发表专题演讲，相信会给我们一个精辟的答案。今天到会的还有我们不动产专业委员会的企业家们，他们都是浙江乃至全国房地产界举足轻重的人物，等一下他们也有机会发表自己的看法。相信今天的论坛，一定会有助于浙江房地产企业正确判断宏观经济形势和房地产业发展形势，探讨新形势下企业发展的新思路，迎难而上，化挑战为机遇机遇。

　　让我们共同聆听专家和企业家们的真知灼见。再次感谢大家的光临，祝各位来宾身体健康、事业发达，谢谢大家！

　　主持人：徐主席关于本次论坛危机、转机和商机，已经点出了本次论坛的主题，感谢徐主席的精彩致辞，继续向大家介绍今天到会的来宾。

　　还有本次论坛的主办单位——浙江省私营(民营)副秘书长、不动产专业委员会的张国华先生；

　　下面有请国务院发展研究中心副主任卢中原先生演讲。卢中原先生是我国著名经济学家，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长，中国科学院国情研究中心学术委员和客座研究员，经济学博士，党的十七大代表。曾在英国牛津大学当代中国研究中心研修西方经济学和转轨经济学。先后参与和主持了国家体改委、中国社科院、国务院研究室、国家自然科学基金以及美国福特基金会资助的多项研究课题。主要研究领域涉及市场发育、竞争政策、收入分配、企业改革、金融改革、产业结构和地区经济发展等。他此次演讲的主题是《全球金融危机与中国经济趋势》，有请卢中原主任，大家热烈欢迎！

　　卢中原：这是第二次来参加民营企业峰会。

　　下午的演讲主题给我出的题目是《全球金融危机和中国经济形势》我想全球金融危机就不讲了，相信我们民营企业家、市场第一线奋斗、摸爬滚打对这个感受是很深的。我讲什么呢？我讲中国经济形势，我们有什么信心？我们凭什么有信心？我就讲这个。

　　温总理在联合国讲，信心现在比什么都重要，大家可能在最近一些场合也接触到一些，我今天还结合中国中长期发展的趋势和潜力来给大家讲讲，我们在这次经济危机当中，这次全球性的金融危机乃至经济危机当中，中国能否独善其身，一枝独秀。如果我们通过体制改革，进一步扩大开放，完善经济运行机制，改革不合理的管理体制当中一些环节和方面，我们能够增强抗冲击的能力，扩大回旋的余地，把经济发展的潜力充分发挥，我们能够做到一枝独秀，当然外部的金融危机对我们是有影响的，这个影响在中国发展开放性经济的今天，会越来越直接、越来越明显，你只要发展开放性经济一定会影响我们，而且外部经济环境不可测，不确定、不稳定的因素比以前要多，未来面临的环境就是这么一个环境。

　　在这样一个客观的条件下，你只要坚定不移走改革开放的道路，就要做好这个准备，外部的冲击，是这样那样的形式，或快、或慢会影响到我们，就看我们自己应对？最近和欧盟的高官做过一次交流，他首先问我，说外界对中国经济有一个预测，说今年中国的经济会是8-9%，我说根据我们的预测是10%左右，8-9%不会的，明年、后年慢慢回落到8-9%是可能的，为什么呢？我说别的也不用多讲，我就讲讲浙江和广东，这两个地方的民营企业，还有我们当地的政府，他们的心态是积极进取的，他们的企业应对能力是比较强的，因为他们整个的经济发展档次、层次，企业自己的技术含量，抗冲击的能力都是比较高的。再加上有一种积极昂扬的心态，可以借这次危机，加快优胜劣汰、结构升级，这样中国内部经济的活力、潜力可以继续发挥出来。他们听完了以后，也还表示中国确实有是有这个能力，他们感到很欣慰，并且希望中国能够发挥更大的作用。

　　现在外界对中国的评价，比中国对自己的评价要高，中国要适应这个差距，中国对自己的评价不要太低，当然我们从积极的角度说，也是一种好事。但从另一方面，我们要防范别被外国人忽悠了，当我们多出钱来拯救世界金融危机，同时又让我们服从以发达国家为主导的世界经济的规则，这个不能这么做，我们自己把自己的事情做好了，增强自己的抗冲击能力，做大我们的回旋余地，自己的条件不成熟的时候，千万不要贸然趟这个混水，把自己的事情办好，就是对世界最大的贡献，我们自己稳定了，对中国的出口也稳定了，这对他们也是好的。

　　中国为什么有这个信心？希望浙江的同志们、民营企业家们继续发挥积极的心态，增强应对能力，提升企业的品质，这是我们中国的希望之所在啊。

　　下面讲第一的有利条件？为什么我们能够有信心，我个人非常有信心，中国经济回调就回调，怕什么啊，改革开放以来，中国经济的上升期大体上是三到四年，但是这一轮的上升期持续多少时间了呢？我们假如说从02年下半年开始算，03年进入新一轮上升期以后，这一轮上升期已经六年了，这是很长的一段时间，而且持续六年都在10%以上，10-12%之间，这是非常强劲、稳定的一次上升期，经济本身是波浪式前进的，这是谁都懂得道理，我们为什么老让这个经济一定要按照这个速度往前走呢，这个是规律使然，有什么可慌的？这么稳定的上升期，该回落就回落，回落我们该淘汰就淘汰，否则都是热的时候，这些工作很难做到位的，只有在这个时候才能暴露出什么是我们的弱项，我们该淘汰什么？为什么我给高官们介绍，广东浙江的心态是积极的，他们说我们就要抓住这一轮时机，优化结构，加快结构升级，形成下一轮持续增长的新的力量。

　　我说这就是我们中国的潜力、中国的信心。我们说这一轮的回调以后，会不会回升呢？当然会回升呢？什么时候会回升，是2010年到谷底，11、12年慢慢回升，为什么会回落？速度会放慢呢？因为我们的各种因素成本会逐渐提高，经济体制改革释放出来的自然配置效应提高，逐渐逐渐也会减弱。再有我们的劳动力成本提高以外，还有人口老龄化，人口老龄化比重提高了，会使整个社会的储蓄率降低，储蓄率高是中国经济增长一个优势，也是一个来源，可以导致投资高，人口老龄化程度提高以后，储蓄率会下降，社会养老开支会增加，所以会影响到投资，因此未来靠高投资、低成本推动的快速经济增长会改变。它的增长速度会回调，即便是回调，也会保持一个较高水平，也不至于像现在，大多数国家或者世界上发达国家不要说了，都是很低的速度了，3-4%在它来说就很快了，我们大概还能保持很长时间8-9%。然后慢慢回来到7-8%，这个仍然会保持一段时间，也就是说现在对经济增长速度的回调要有一个正常的看法，这里面包括对房地产的回调，也要有一个正常的心态，任何市场都是波动的，不可能总是往上走的，所以该回调就让它回调，让它找到一个合理均衡水平。

　　去年我们就大声呼吁要防止楼市、股市的泡沫太大了，今年我们呼吁防止回调太猛，应该是回调，但是要防止回调幅度太大，这个是需要防范的。中国中长期增长潜力一定会是使这些指标保持较快的增长，现在回落，将来也会回升的，这个要有一个前提，宏观经济的政策要把握好节奏、力度，如果一味地把握一定的节奏、力度和导向，宏观调控本身是什么东西，其实并不复杂，就是一只“熨斗”，不要想象复杂不得了，什么这个、那个个的，就是一个“熨斗”我们说你有这个中长期增长潜力，只要你宏观经济政策的时机、节奏、力度把握比较好，这个中长期增长的潜力，就会保持这样一种态势，当然说我们体制改革也要到位，要创造一个体制环境。这是第一点，我们说中国国内需求将保持持续、快速增长。内需是很强劲的，大家说为什么？你说内需强劲，现在需求回调呢？这个是波动周期在起作用了，现在防范什么呢？你内在的经济增长周期性回调，本身是正常的，这个时候宏观经济政策的力度要把握好，该松就松，不要一味紧，还要防范外部经济环境的变化，外部经济环境收缩很厉害，防止两个收缩，国内需求正常回调，和外部需求危机性的回调叠加在一起，现在要防止这个事情，避免重蹈1998年的覆辙，97年下半年已经开始出现内需回调态势了，因为前提是不要让经济过热，国家的首要任务把经济压下来，经济下滑走势比较明显，这个时候调整宏观经济政策，但是调整不够及时，再加上亚洲金融危机影响，今年要防范，现在政策调整如果太滞后的话，外部经济危机的影响会加剧，这个回调太猛了，现在主要是防范这个事情，防范到明年信息影响会放大，因此有人说利率调太缓了，应该一步到位，应该一下子调0.5个点，这个都是宏观经济结构、时机、力度的把握，这个今天我不多说。

　　今天我们就说，你这个背后有什么东西能够拖住这个？我们内在的东西能够使下滑不至于太猛，而且这个东西会使今年这个危机可以度过去的，未来我们信心在哪里？信心就是内在的。未来的十几年，中国处于工业化和城市化双加速的时期，你们记住这个就行了。目前我们看，世界别的国家，很少这种情况，我们中国是个发展中大国，工业化没有完成，到2020年基本实现工业化，说明现在工业化是中后期阶段，城市化加速是什么意思，07年中国的城市化水平是45%，01年世界平均水平47%，中低收入国家平均水平是46%，看看我们现在才跟六年前，还不到人家那个水平了，还没有跟发达国家比，我们要在世界水平平均和中低收入国家平均水平来看，我们的城市化还低，这就是潜力，我们的城市化要达到75%，城市化发展意味着大规模的基础设施投资，大量的农民进入城市，这意味着投资需求、消费需求很旺盛，会对学校、医院、基础设施的投资，当然会拉动消费，同时在城市赚钱寄回家，在农村的消费和投资当然会拉动，建房子都是农民自己花钱建的，赚工资寄回去，这样把农村的投资和创业拉动起来了，生活水平提高，农村的消费水平也会提高的，中国经济为什么有信心？为什么这边独好，能够独善其身，这个是我们的潜力，这个潜力是两年、五年也释放不完的，为什么现在双加速，十六大规划2020年基本实现工业化，现在城市化到稳定阶段至少要20多年，这两个加一起，双加速我们在哪个国家能够看到这样一个增长的潜力啊，就是拉动内需是非常强劲的，投资需求巨大，居民收入持续提高，而且消费升级非常活跃，消费需求也会持续旺盛，无非是两大内需，两跨双加速拉动投资需求，居民消费收购升级，收入水平提高，消费需求也会持续旺盛，现在已经看到这样了，今年的消费零售总额增幅是14%，我们剔除了消费品零售价格的上涨之后。但是今年的固定资产投资增幅要回落，大概回落了将近五个点，不要怕，回落是暂时的，我们说有这么强劲的投资需求在，只要我们的政策到位，我们的体制改革到位，投资一定会拉起来的，因此我说现在增长两大内需，比如说靠消费，我个人认为消费拉动并不大，消费很缓慢，大概一年一个点稳定就可以了，投资千万要稳住，投资我们过去多少年都防过热，现在实际增幅回调比较多，我们要稳投资。投资稳住了，我们两大内需的贡献就稳住了，因为投资国家政策到位以后，起来就比较快的，拉动作用也比较大。我们浙江这边民营资本的潜力很大，潜伏在社会底下，我们通过什么样的手段把这些潜力被激发出来？保证我们投资能够成为内需的主要来源。在目前这种情况下，投资回调的幅度比较大，我们着力点应该在鼓励投资上面。消费当然是要鼓励的，这个毫无疑问，就是从中长期看，投资和消费的关系有点失衡，过于依仗投资推动经济增长，现在要加大消费对经济的拉动作用，但是短期内回调幅度大在哪里，政策的着力点就在哪里，不能教条主义就是要拉消费，这个有点太书生气了，现在回调速度比较大，就是要稳投资，这个是政策的着力点，我个人认为要分析这个。但是从中长期看，这个潜力是很大，因为有这个潜力在，就能拉动起来，只要政策到位，体制改革到位，就会把这个巨大的潜力调动出来的，如果要没有这个潜力，就很麻烦，政府要创造需求，如果中间需求太多，跟老百姓的消费需求对不上，就出现断裂、比例失衡。

　　现在这两个内需我认为是不成问题的，这个是给大家汇报第一个有利条件，就是中国经济能够保持持续快速增长，因为是有内需在，这个内需不是空中楼阁，不是政府通过国家财政投资生造出来的，不是的，往往是靠着政策把潜在需求调动出来，只是有，只不过原来的两大需求不太平衡，有点失衡，现在要保证消费需求稳步往上走，同时投资需求稳住，至少要保证去年的实际增长速度，为什么要这样呢？因为今年的外需下滑太猛了，你说赞助多少钱，或者是参加多少钱，用我们的外汇储备就能救世界经济了，没有那么简单，我们就是要独善其身，就是要稳住了，不管外需怎么下滑，我们内需撑住，明年能够保证9%，有这两大内需在。

　　为什么我们说消费结构升级对经济内在需求有很大的拉动作用？(图示)这个图表是规律，就是人们的生活水平逐步提高，生活水平提高了以后，消费需求就会发生结构性的变化，买吃的这部分会逐渐下降，在消费支出当中，买吃的这部分占的比重逐渐下降，这个规律是德国19世纪一个统计学家恩格尔发现的，这个比重叫恩格尔系数，这种现象在中国存在吗？事实证明也存在，从1978年以来，这个是人均收入，用它来衡量我们的收入水平增长很快，城乡居民用于买吃的这部分的开支比重明显下降，下降意味着什么？它用与买其他消费品开支增加，需求层次提高，比如说现在买房、买车，今天的地产的问题来源是什么，现在的住房需求根本没有崩溃，需求还是有的，原来泡沫太大了，涨幅太高了，老百姓的改善住房的需求满足不了，价格根本下不来的，暂时下来也是有各种各样的复杂原因，为什么房市不可能跌得很猛，从内在规律来说，老百姓的住房需求没有得到根本满足，干吗要买房，开支变化了，是改革开放30年给我们带来巨大的经济长的变化，这也是经济结构的变化，不是产业结构的变化，产业结构变化是由消费结构变化带动的，这一轮的增速是老百姓掏钱买出来的，不是国家计划经济摆布出来的，这是有根本性的差别，这个就是内在的经济规律。

　　老百姓消费结构升级了，他有更多的钱来买非基本生存必须品，要买房、买车，房子也是基本生存必需品之一，但是它双重属性，是生存必须品也是投资品，所以叫投资性购房，所以现在要买更高档次的房子，更大户型的房子，这个都是消费升级的重要表现，消费热点有温饱阶段的吃、穿、用，上升到小康阶段的居住、出行条件的改善，我建议大家牢牢记住这些，这就是中国发展的长期动力。老百姓掏钱买房、买车拉动了中间产业发达了，建材、装修、钢材、机械加工、化工等等都跟房子和车相关的产业，等等还有基础产业，这个就是消费结构升级拉动产业结构调整升级，而产业结构升级是中长期调整的重要力量，中长期的发展变化两个，一个是结构变动，这个是产业创新，有这两个，中长期的发展是绝对可以持续的。

　　我们的信心在哪里？中国经济你们只要牢记这几个结构性特点，不是一两年就结束了，日韩老百姓买房、买车的消费升级至少十年左右，中国可能还要长，因为我们的起点很低。至少十到十五年在中国，有人说十五到二十年，不管怎样说，是中长期的概念，至少是十几年的事情，在这个十几年的过程当中，最近几年的情况，我们的人均GDP继续提高，然后恩格尔系数继续回落，城镇居民的恩格尔系数已经进入到负数区间了，意味着有更多的钱买推动消费升级的消费热点，有这样的消费结构升级，我们就有信心，中国的内需是比较强的。只要我们的政策到头，你把这个消费环境改善了，人民群众的实际收入不断的增加，有这个支付能力，而且这个支付能力的消费热点是在变化，由过去千元级的耐用消费品，已经上升到万元级、十万元级甚至是百万元级，而十万元级和百万元级的耐用消费品产业链是最长的，以往的消费结构升级是吃、穿、用的改善了，穿的更讲究了，用的家里面的电器更豪华了、功能更高级了，这个产业链都没有住房和汽车的产业链长，影响大。所以给大家分析，中国经济的信心在哪里？就在这里。

　　这是实打实的，一点都不虚，你们可以好好看看，就是浙江萧山高速公路两边的农民的房子，都是四五层，而且现在跟80、90年代都不一样了，这说明这是消费结构升级，就在我们的身边，给你们讲的就是数字，比较虚，你们结合自己身边的生活好好琢磨，就是这么一个内在的经济规律在起作用，这一条确实是我们信心之所在。我们的信心不是空中楼阁，是跟所有的老百姓都有关的，我们从温饱阶段到小康阶段，再由小康向更加高水平、更加宽裕、惠及十几亿人口的全面小康过渡，这样一个阶段带给我们的发展潜力确实是巨大的，这个从需求层次来说的。这方面要给大家讲透才行，我说不用怕，中国经济这么深厚的需求潜力，哪个国家有啊？所以说我反复在讲，为什么现在世界上讨论，说对中国说大量的好话呢？确实感到，他想有这些都没有，就是这里有，为什么国外大的汽车厂商到国内来，国内的钢材、汽车重复建设太多了，它怎么不怕重复建设啊？企业家最清楚了，他看到中国这块的市场潜力太大了，他能够在这里再分一杯羹，最后一桶黄金能够在这里捞出来。我们有强劲的内需动力，所谓内需不足，现在说的主要是消费需求增幅比投资需求增幅慢，过于依靠投资拉动经济，这个时候要通过中长期的调整，调整比较协调，但是短期内一旦出现了投资回调过猛，政策就是刺激投资，使消费稳稳的上来，我们消费升级，我们需求开支层次越来越高，是个人和家庭决策，政府不可能强拉着每个国民你去买，所以98年以后，大家看，我们刺激消费升级，当时当时投资、消费双拉动的，那个时候我们消费每年实际增幅只有8-9%，现在我们达到14%了。是很稳很稳往上走的，因此我说消费一定要保持稳步上升态势，投资作为现在的刺激重点。

　　我们说为什么老百姓它的消费需求表现在什么地方？商品房销售面积，最近十几年来迅速的扩张，现在需求根本没有得到满足，私人轿车几百倍、爆炸式的增长，城市化的水平07年是45%，这条红线还是涨得很快，这个是比较，为什么有潜力？内需为什么潜力很大？这个是国际比较。

　　(图示)01年中国的城市化水平只有37.7%，现在达到45%了，仍然跟01年世界平均水平差距很大，这个差距就是我们发展的潜力。

　　第二个有利条件，前面讲的是内需。第二个有利条件我们的资本由短缺变为相对充裕。社会总储蓄率保持高水平，整个90年代，中国的储蓄率40%以上，中国老百姓家庭储蓄占一半，就是20%以上。美国这些国家为什么会发生次贷危机呢？他们的社会总储蓄率在90年代平均只有15%，其中家庭储蓄率只有5%。跟我们比差多少就看出来了，为什么中国经济能够增长很快？最近我看有一篇文章说中国老百姓还是要过紧日子，不是老百姓不消费，还是有多少钱花多少钱，还要发挥储蓄高的好传统，有这么多传统就有这么多投资，西方不储蓄，都花了，大量消费信贷，在不管信用情况怎样，大量的滥发，包装成债券，分散到全世界，让全世界给美国人买单，中国怎么独善其身呢？就是用自己好的优良传统，我们量入为出，该消费是要消费，同时用节俭的美德，保持比较高的储蓄率，使我们的增长得到足够的投资来源。

　　现在我们到底是什么情况呢？原来中国是缺钱的。大家生活水平比较低，储蓄率高，但是储蓄总量并不大，现在生活水平提高了，储蓄总量也大了，到底是一个什么情况呢？全国大家看，07年底，我们的存款大于贷款十几万亿，现在各地都是存差少，说明我们资金比较充裕，只要政策对头，体制合理，调动出来，支持增长，来培育投资需求，我们不能消极地接受美国金融危机的教训，中国现在金融调查没有出风险，很多方面是创新不够，管制过严，动不动就回到以前去了，比如说去年物价高企的时候，10月份开始规模控制了，现在宣布放弃了，根据新的形势变化放弃了。这一类的管制还是行政性多，我们市场化改革并不到位，金融创新也不到位，适应各种民营经济发展、金融服务、金融产品都不够，最近我也知道，我们浙江的小额信贷公司在鼓励他们发展，地下的黑钱庄也开着门，但是有多少转成正规的小额信贷公司了呢？并不多，说明我们适应这种新情况的创新不够，我们不能消极地吸取美国金融危机的教训，我们该改革，该创新还得鼓励，还得往前走，然后再加强金融监管，不然全都管死了，不能适应内在潜力，我们调动不出来，所以说现在有这个资金，资金由过去短缺变为充裕，怎么不去用呢？这就说明我们还是要创新，还是要改革，坚定不移靠改革开放来解决前进当中面临的问题，这样一定会把内在潜力调动起来的。

　　大家知道，过去为了引进外资是不极资源、环境代价，饥不择食，现在我们要考虑达标不达标，我们要货比三家，在现在这种情况下，我们怎样把内部需求和外部环境变化结合起来，你不能再乱引进，这个都是需要我们来好好考虑的，科学发展观讲五个统一，第五个统一就是统筹国外发展和对外开放，怎么统筹好呢？前段时间我在烟台，过去都是单打独斗，形不成产业配套，现在这么多企业一下子到俄罗斯去，俄罗斯非常高兴，实际上就是中国自己发展好了，对世界很有利，我们怎么利用危机来提升开放水平？国内市场需求，暂时觉得小了，我们走出去，走出去外部市场也是有需求的，就是靠我们怎么去开掘了，我们自己按照产业转移新的规律、新的形势，我们自己弄个产业集群弄一个产业配套出去，这个都是在新条件下，给我们带来新的视野，你有这么多钱用不掉，就剩下，但是在单打独斗，这么出去，恶性的杀价竞争这么出去，是没有出路的，在目前的条件下，可能走一个，死一个，这就是在当前情况要考虑。

　　第三，我们中国的增长潜力大，我们的劳动力素质有较大提高，这个都是有利条件。我们从国际比较角度来说，我们的识字率在国际上是高于平均水平的，甚至跟中等收入国家的平均水平是一样的。这就是中国下一步发展靠什么？你说靠低端加工组装，肯定是维持不了太久了，还是要靠劳动力素质提高来增强我们的竞争力。现在有一种说法，中国的人口红利快要消失了，所谓人口红利，就是劳动力结构年轻比较轻，是推动经济增长主要来源，日本发达国家日本是老龄化、少子化，发达以后人不生孩子，适龄劳动力少，经济增长的来源不够，中国现在资金很充裕，家庭储蓄率高，推动投资的来源不成问题，同时劳动力年龄结构比较轻，这个还能维持一段时间，但是我们要注意，《劳动合同法》实施以后，民营企业想法比较多，说浙江平均劳动成本提高多少多少，我也听过不同方面的反映，应该说总体上我们劳动力成本没有真实反映出来，全国总体上劳动条件是比较差的，因为前期我们引进外资，这些方面注意不够，比如说越南现在什么情况？越南当地政府保护劳动者，对投资者管理很严，照样引进了很多的外资往越南流，但是越南当地政府并没有像我们早期引进外资一样，因此从总体上说，我们的劳动条件是不理想的，日本是在日资、韩资、港资、台资这些独资的小企业劳动条件是改善的，沃尔玛取消了中国的订单，是企业的社会责任指标不达标，这就是外部条件的变化，因此我们要正确理解国家出台《劳动合同法》我也问过一些企业，如果是以前交的保费比较到位的话，这个新的合同法对企业的影响不大，之前有一个社会专家专门做过调研，得出的结论是中国劳工条件总体上是不理想，因此现在的劳动合同法维护劳工条件是对的，这也逼着我们由低端的简单组装到高档的一次升级的机遇，总体来说，中国的识字率是比较高的，水平是比较高的，但是劳动条件还是有缺陷，通过这次来消化成本，提高劳动者的素质，从长远看，是提高企业素质的一次机会。

　　当然有些民营企业说，劳动成本高了，我用级别来替代劳动力，从社会而言，这种替代是符合社会进步，是应该鼓励的，并不是坏事，淘汰出来的工人，不能胜任的工人怎么办？政府培训，政府去创造更多的就业岗位，不是政府办国有企业，是政府创造就业环境，引导企业，比如说我们过去制造业升级了，核心业务留下来，非核心业务外包了，这个就是新的行业和就业机会了，世界上所有的服务外包都是大企业分离非核心业务发展起来的，什么第三方物流啊，第三方服务啊，很多核心服务留下来，非核心业务发包，我们就承包，我们的劳动者素质提高了以后，承接服务外包就成为我们创造利润的新来源，我们应该有这种眼界，现在我们制造业劳动力成本高了，我们用不起了，用不起就换机械，这些劳动者政府出钱培训，提高他们的素质，促进他们的转岗，加强服务，让新的创业和新的就业门路不断的生发出来这是政府该干的事情，不是政府办新的企业来承接这些，我相信在浙江不会想这些问题。

　　这是我讲的第三个，大家要正确看待一些现象，是劳动者素质提高，正确反映劳工成本，这样逼着制造业的分工地位，所谓世界工厂向世界设计发展，你发展好了，劳动者的素质高，将来将会形成新的动态比较优势，有人说创造了新的人口红利优势。

　　第四点，中国的自主创新能力是在明显增强的，为什么我对浙江比较有信心呢？我到浙江的民营企业一看，前一段广东、福建大量的企业倒闭、破产，浙江很多企业早就度过这一阶段了，现在主要靠技术密集型来占领市场，这个方向是对的，我们就应该这样不断升级，依托是企业自主创新能力，所谓自主创新包括三层，原创、集成创新、消化吸收再创新，比如说消化吸收再创新，这个本身不是自己主观愿望就能够增强就增强了，核心技术不愿意卖给你，我们通过集成创新，跟我们的战略投资者，或者以前是竞争对手，我们形成创新的联盟，这在国际上制造业是新趋向，叫做产业上下游之间的整合来进行创新，就是同一价值链上下游企业组成创新联盟，还有竞争对手有组成创新联盟，这是新的组织形式，希望在这个过程当中找到促进创新的动力和新的组织类型。

　　我们民营企业在这方面尝试得比较少，我提醒大家可以注意一点，怎样通过这种创新联盟来增强我们的创新能力。

　　第五点我们有利条件，就是中国的基础设施条件比较好、比较完善。这里讲讲中国和印度的比较，大家知道，最近我们说中国的经济增长方向转变，我们的能耗水平排放太高，印度是世界的办公室，我们中国是世界工厂，我们能否像印度那样？我说在这里边我们看到一些不可比因素，有些东西是弱项，有些是我们的强项，这里面很重要，中国的基础设施体系非常好，这是我们的强项，而不是弱项，这意味着基础设施体系比较完整，重工业力量比较强，它的排放必然大，能耗必然高，这是结构差异。在这种情况下，这不是中国的坏事，比如说现在为什么地区总部和研发中心，地区研发中心要往中国转呢？转到中国一线城市，甚至于二线城市也要转，包括烟台，烟台算是三线城市，照样是地区研发中心，为什么要转过来？因为基础设施非常好，信息、交通运输、物流，印度也是软件设计发达，第三产业也很落后，第三产业当中的运输、交通基础设施非常落后，这也是第三产业，因为生产直接服务第三产业，没有大量的基础设施怎么行呢？你要集成创新，高战略合作者搞战略联盟，联合开发新技术，连技术都送不出去搞什么啊？连产品的配套条件都没有运输能力搞什么？这是中国的有利条件，同志们，不要这样来比喻，要增强自己的信心，我们是要向印度学习，但是现在你一步到世界办公室能行吗，语言就是英语，政治体制跟西方对接的，各种东西都是设限的，不要那么简单，变成世界办公室，世界办公室很多软件的规则，都是发达国家弄的，你自己没有这种防范能力，怎么去参与？现在大家知道，微软的黑屏系统，一个小时黑屏一次，你自己民族的软件业都没有上来，所以我们要看到，不要妄自菲薄，现在有这些条件，你把这些条件用好了，把国外的有利于我们增强自主创新能力这些地区研发中心、地区总部都弄过来，我们就承接了高端产业的转移，通过高端产业的外溢效应来激发本民族的开发能力，不要把这些东西都看成是弱项，不是那么简单的事情。

　　我们这样比也不是盲目自大，是客观的，怎样用好中国在这样一个发展阶段，我们已经有的这些比较现实的有利条件，把这种有利条件，有利的那一面尽量的发挥出来，把我们不足的那一面补足，比如说第三产业，现在我们关注，我们过去关注不多，就是生产服务业，现代服务业当中为生产服务这部分服务业，印度是很落后的，中国要着重发展这个，你在软件上，你现在要加大力度，在这些方面我们也要加大力度，这些方面加大力度了，我们企业的天地，我们的市场机会是很多的。

　　我给大家讲这些，就是希望我们的企业家，除了在自己的本领域内运用好现有的这些基础设施条件，比如你要进行新的创业，你也要看到这些条件，有些这样一些条件，我们就有新的机会，我们就引来新的产业，我们就能创造出新的发展的领域。过去我们没有，我们就可能发展出来，这是需要我们认真地去思索的。

　　(图示)中国的移动电话，中国移动电话在全世界总量是第一位的，平均半年换一部手机。移动电话加上固定电话总数07年达到9亿部。这意味着什么？

　　还有国际互连网，中国是全世界第二位，美国是第一位，现在中国人均GDP水平是三四千美元，美国是三四万美元，但是为什么互联网跟它相当呢？这个就表明我们中国内部有很大的潜力，这些潜力就是我们创造新的创业前景，发展的一些行业，它的市场。过去我们对这些方面研究比较少，现在也希望大家多研究，这里面的市场机会是很多很多。因此我要强调一点，这一轮我们工业化加速发展，老百姓掏钱买房，希望大家研究市场需求的变化。

　　最后一个有利条件，就是市场机制在不断的完善，开放性经济不断的深化。这点我想大家也都比较应该有体会。民营经济为什么能够发展起来？浙江当然民营经济有一些传统，这个是得天独厚，但是浙江的整个环境非常好，有利于民营经济的成长。(图示)这个是整个国家的市场定价，跟改革开放初期是天翻地覆的变化，那个时候是3%是市场定价，现在3%是政府定价。

　　(图示)我们经济的活力，全国范围来看，改革开放初期国有经济跟集体经济占了绝大多数，个体经济和其他只有5%的比重，现在我们来看，这是在03、04年的情况，个体和其他已经占了33%，发展非常快，最新情况是更快了。这就是我们的活力，只要我们坚持改革的方向，我们的竞争力，我们的活力，我们资源的配置效率，都是能够进一步提升的，前面讲的都是基础，你有这些要素在这里摆着，这些要素怎么整合起来，形成新的推动力和拉动力，就在最后这一条，如果没最后这一条，那些东西都是一盘散沙，有了最后这一条，把这些捏在一起，一定可以发展的。

　　我们要认清这个局面，所谓全球化，不是全球自由流动、自由配置，我们说要运用全球，国际、国内两个市场，两种资源，但是我们知道，中国的护照在国际上是非常受歧视的这种歧视是无法平等的，还有欧盟是一体化了，但是你没有加入联盟的，你要英国去还是要照样申请签证的。在这种情况下，我们该怎样应对？我们通过区域经济一体化来应对，区域经济一体化包括投资、贸易便利化、自由化，旅游便利化，这个自由协定，对于世界自由贸易体系来说，比如说对世贸组织规则来说是例外，什么意思？比如说跟区域经济一体化以外的国家发生了冲突、贸易摩挲了，到世界贸易组织投诉你了，你说违反世贸组织规则，你据理力争，理直气壮说，我们有自由贸易协定，这个区域经济一体化自由贸易协定，在世界贸易组织上明文写着可以作为例外，这个就扩大了我们回旋的余地了，所以在新的开放的条件下，我们进一步发展开放性经济利用好国际发展新趋势，这种区域内的要素自由流动是目前全球化一种实实在在的趋势，也是我们应对全球化和主动参与全球化，扬长避短、趋利避害的手段。

　　我们之所以有信心，就在于我们有实实在在的条件。

　　短期来讲，我们对明年的走势预计，经济增长9%左右，今年经济增长预计10%左右，消费物价总收入上涨副是6-7%，明年的消费价格会大幅度回落，可能回落2-3%，这种情况下，有人提出来要防范出现滞胀，通货膨胀会出现，现在来看，通货膨胀压力短期内在减小，中长期还会加大，为什么中长期内通胀压力会加大，因为劳动成本、地价等等要素的成本是逐步提升的，人口红利逐渐在消失，成本提高本身是回归到一个真实水平。这是内部成本提高是一个必然的过程。

　　再有是国际上有油价时代已经来了，不可能在很低的石油价位，因此我们也要迎接这种情况，中长期看价格走高的趋势。比如说国际粮价走高，国内的粮价老这么偏低也不行了，偏低了农民没有种粮积极性，我们已经第五年粮食丰收了，供大于求，粮价下跌，农民没有积极性，不种粮了，意味着粮价的高企了，这是简单的道理，所以我们要稳定粮价，让粮价给国际价格形成比较合理的衔接机制，让农民能够增收，这样大幅度提高粮食收购价格也会使价格上涨，不然的话，农民不种粮，或者千方百计把粮食出口，这就是现在我们面临的情况。

　　明年呢，有人说价格大幅度回落，本来是一个好事，因为最近需求在收缩，国际油价大幅度的回落，大宗商品的价格也回落，这样对企业生产是有好处，但是是双刃剑，对上游加工，比如说我就是生产这个的，它觉得一下子利润被挤压了，但是下游来说，成本压力减小了，因此整体来讲，我们分行业，影响是不一样的，在明年的整个经济走势面前，要防止通缩，油价回落比较快，到后年进入负增长，进入通货紧缩，现在看，我个人认为，如果看国际上这种情况和国内成本走高的情况，进入通缩的可能性倒不是太大，这个谁都说不准的，外部的经济危机如果发展很严峻了，半天都走不出来，国内如果刺激内需力度不够，这个都很容易出现物价长期低迷，以前已经有这个教训了，所以我们要防范。

　　因此，为了应对各种不确定性，我们的宏观经济政策要进行适当的调整，比如现在大家也在争论，叫从紧的货币政策是不是要改了，叫积极的财政政策和稳健的货币政策，跟98年一样，实际上都是双扩张的，还有一种意见，今年的物价涨幅比较高，明年会回落，要考虑中长期，货币政策还要注意通货膨胀，什么取向比较好？叫灵活审慎，现在是稳健的财政政策和从紧的货币政策，这个怎么变？都在讨论，我个人认为，现在的情况跟98年有类似之处有一些类似和地区认为已经比98年严重了，短期内有这种情况，但是只要我们应对得当，我个人认为，不会像98年那么严重，至少现在外汇储备1.9万亿美元，98年的时候我们1300亿美元，能比吗？我们那时候生产资料投资品全面短缺，现在都过剩，等等条件有了很大的改善，所以我个认为，我们完全有能力避免，还有五年粮食丰收，这种条件确实很难的，粮食一稳其他方面都能稳住，现在面临这种新的条件，不确定因素很多，比如说次贷危机，我们5月份在美国保尔森在财政部跟我们交流的时候，美国政府投一千亿美元，我们还要投四千亿美元，预计下半年美国经济就复苏了，谁想到会变成这样呢？不确定因素很多，因此我们说，我们宏观经济政策确实要适时的决策，掌握好时机、节奏和力度，怎么变化我们相应的调，这个我想明年的政策取向我个人觉得有这么几点，给大家说说。

　　我个人认为，应该是保内需、增供给，保内需重点是稳投资，消费需求也要稳中有升的态势，增供给，你要让供给方，就是企业和个人有增加供给的积极性，有了供给的积极性才能平抑物价，就像住房市场一样，一旦住房市场对老百姓的需求释放出来，你的供给供应不出来，房价就高了，要增供给要放松一些不必要的管制，这个是比较放开的，需要改革。

　　下一句话叫“松财税、紧货币”。“紧货币”可以这样来理解，要根据情况，适度放松。为什么不说“松财政和松货币”因为“双松”通常是不够科学的，应该是一松一紧这样搭配比较好，不能一味紧而不顾现实，实际上现在解除信贷的额度控制，都是在放松，连续调整存贷款利率、准备金率都是在松，但是在提法上还是要有点回旋余地，现在有人说叫灵活、审慎，有人说是跟随性的，要根据情况，调整力度，我个人认为是“松财税、紧货币”就是要稳投资，财税方面要进行改革，要鼓励投资不能抵扣等等，增值税加快转型等等这都是需要做的，货币政策不多说了。

　　最后一条是“改价格、稳汇率”趁现在资源矛盾很尖锐，领导企业去优胜劣汰、淘汰落后，促进技术进步，节能降耗减排，“稳汇率”就是人民币单向升值的预期要稳定下来，中国人民币有升有回落，在波动当中找到合理均衡水平，这样就符合国家的利益，能够避免热钱大量的涌入或者大量的涌出。这对整个宏观经济的稳定是非常要紧的。

　　其他就不太多说了，现在已经到点了，谢谢大家！

　　主持人：谢谢卢主任。卢主任工作非常繁忙，今天6点钟就到赶到北京去了，大家都是地产商，央行已经放松对信贷的规模控制，我代表我们开发商问一个问题，今天传出一个消息，可能房地产业继续从紧，这个消息能证实吗？

　　卢中原：这个消息我不知道，这个要问顾云昌先生。

　　主持人：接下来的演讲嘉宾是尊敬的顾云昌会长。顾云昌先生原任中国房地产协会副会长兼秘书长，现任中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任。20世纪80年代初着手住宅商品化研究，1985年开始研究土地问题，1998年进入中房协工作，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。他的演讲主题是：《房地产新政策走向与企业应对之道》。

　　顾云昌：各位浙江的朋友，很高兴又一次来，我们共同讨论房地产的问题。

　　我今天根据这个题目，我自己出了一个题目，叫做《保稳定 促交易 过好冬》，最近国务院常务会议对当前经济形势的分析，提出了十项工作，其中第十项工作当中提到房地产，“加大住房保障建设的规模，降低房地产交易税费，支持居民购房”，我简化成18个字，“加大住房保障，降低交易税费，支持居民购房”。我的题目也是三句话，保稳定、促交易、过好冬。我在演讲当中大概讲四个问题“三个梦想”“三次提法”“三大关注、“三种预测”。

　　刚才卢主任谈了宏观形势，要我们增强信心，刚才央视跟我发短信，要我做一个房地产主题的对话，目的也是要增强信心。今天我想大家既要鼓舞信心，但是又要看到我们的问题，我是这么认为的。

　　最近天气不好，大家都感冒，但是华尔街一个喷嚏，大家都要感冒，而且不是一般的感冒，是病毒性的感冒，就像奥运会的主題曲唱得一样，“我和你，同住地球村”他们感冒，我们也感冒，中间就隔了一个小小的太平洋。

　　美国出现了金融病毒可能会影响我们，所以我们现在的信心是受影响的，我在今天的讲话当中想加一点关于中国和美国之间，到底在房地产方面有什么差异，从而增强信心，它的病毒不一定对我们有用。

　　首先谈第一个问题：三个梦想，因为从奥运会得来的启发，因为奥运会的主题是同一个世界，同一个梦想，其实全世界有同一个梦想，但是这个梦想有三个梦，第一个是和谐居住，第二个健康楼市，第三个绿色建筑，这也是国际房地产人士和各个政府在房地产发展当中追求的目标，今天的主题是“房地产形势及对经济发展的影响”，我想进一步重点讲讲房地产形势对经济和社会发展的影响。

　　首先讲第一个梦和谐居住，这个梦是什么时候开始做的，全世界在30年前就提出来，共同追求的目标就是人人享有适当的住房，就是国际社会要求各个政府都遵循的目标。其实我们国家从孙中山现在提出来居者有其屋，到这一届领导提出人人享有适当的住房，都在为这个梦而追求，适当的住房，不同的家庭有不同的标准，不同的国家有不同的标准，是享有，不是拥有，你可以买，也可以租，可以自己买，也可以政府帮忙，但是必须都有居，这就是世界的梦想，现在可以说哪个国家都不能吹牛说，我们的梦已经实现了，美国次贷以前，大概一百个家庭没有房，现在大概三四百万万家庭没有房子，英国是住房拥有量最高的国家之一，我在80年代就听过这么一个笑话，什么样的人是过着天堂一样的？首先吃中国的饭菜，第二拿美国的工资，第三住英国的房子，第四是娶日本的老婆。倒过来，什么是地域的日子？当然拿中国人的工资，吃英国的饭菜，第三是住日本的房子，因为日本的房子，西方人说鸡窝一样，很小，但是人家小巧玲珑，最后娶美国的老婆，因为美国的老婆自由度很大，这是一个笑话，我们看看英国什么样，英国布朗上台以后，提出要要兴建130万套住房，英国这样的国家里面，政府还要出钱盖房子给老百姓，他们的和谐居住梦还没有出现，何况中国呢，中国经过不断的努力，房地产发展在98年以后突飞猛进，前段时间大家对房地产意见很大，回想过去的发展的历程有这样的经验和教训，在改革开放以前，我们全部用福利制的办法来解决住房问题，实践证明这条路是行不通的，改革开放以后，特别是98年以后，房改办法出台了，我们试图用市场化办法来解决所有人的住房问题，实践证明，此路也不通，现在终于找到了，必须是市场化加保障系统，两条腿走路才能解决问题，但是保障多大的规模，保障的办法都是我们要注意的。

　　随着市场化的发展，保障性的加强，我们的梦才能不断的延续下去。

　　第二个梦健康楼市。房地产市场健康发展，是各国政府梦寐以求的一件事情，大家都在做这个梦。原来我们认为，楼市健康发展，并不是一件很难的事情，当03年国务院提出来促进房地产市场健康发展的时候，我们许多地方还没有意识到楼市健康发展的重要性，只不过是在杭州首先感觉到房价上涨过快，这个问题要高度重视，因为在03年18号文件发布以后，央行出台了针对杭州市楼市，过去在亚洲国家发现过房地产泡沫，东南亚金融危机以后，房地产泡沫破灭了，使社会出现了许多的动荡，我们以为在西方国家，在美国、这些欧洲国家，即使有泡沫，也不会出现大问题，这次金融危机、金融海啸，恰恰是因为金融和房地产的结合，由次贷危机造成了金融危机，金融危机引发了经济危机，美国这座宝塔轰然之间倒塌了，什么叫次贷？美国个人住房抵押贷款分得很仔细，信用体系比较完备，对信用好的是优级的抵押贷款，差一点是次优级，我的信用不好，银行不借钱给我。客观上说，经济发展的需要，需要用房地产拉动经济增长，另外金融创新，感觉到有这样的要求，再加上美国的消费模式、消费观念，实际上我一直在考虑问题，中国人是多存少消费，美国人是少生产多消费，提前消费，赚一百块钱，花两百块钱，提前消费，次贷危机，金融当中出现的问题，根基是超前消费、信用透支的问题。在这样的情况下面，大家知道，房地产是拉动经济增长的一个重点，在中国房地产是重要的支柱产业，在美国也是火车头，这个是房协主席亲自跟我讲的，这就是中国的房地产经济和宏观经济经济社会发展一个关系问题。

　　为了拉动经济增长，让更多人买房，有些人找到了次贷主，然后找到我，我说我没有工作、没有资产抵押，照样给钱给你，买房，零首付，我一听这个事情很好，我不用花钱，就住到新房子里面去了，一套别墅多漂亮了，而且美国人的房子是精装修，我高高兴兴拎包入住了，而且跟我说，房价在上涨，你可以用涨的钱来顶你的债，一下子市场就火爆起来了，火爆起来就需求拉动，需求拉动就供应不上，供应不上有人投资，有人投资再涨，这下子经济泡沫就起来了，三方都有利，但是好日子不长，因为随着房地产的过热，随着经济的过热，格林斯潘开始要加息加息再加息了，因为次贷的时候，利息很低，后来升了17次息，美国的经济下来了，美国的房价开始回落了，美国的房地产交易量开始下降了，这个时候抵押贷款公司来要钱了，我一摸口袋空空，几个月之后，银行通知，你走吧，我就走了，房子就空下来。

　　现在有几百万套这样的空房，在中国如果是次贷，倒霉是银行，但是在美国由于证券化，由于美国金融发达，金融的衍生品五花八门，把这些抵押贷款证券化，打包处理了，证券化卖出去，卖给房利美、房地美，房利美、房地美还担保，卖给投行，卖给国际组织，这样美国的次贷就变成次债危机，次贷危机就变成次债危机，所以投行统统垮台了，由于这些抵押贷款公司，房利美、房地美也好，投行也好，保险公司也好，他们都是上市公司，所以他们这些公司的股金纷纷下降，威信扫地，这样就引发了金融的病毒向全世界扩散，以后的扩散我不清楚，但是开始我知道，最近我看了一本书叫《贪婪无知欺诈》，这就是美国人的贪婪导致了现在全世界的金融危机。

　　当然了，责任在哪里？有一句话，不该把钱借给没有支付能力的人，这个当中就支撑了一种泡沫，一种虚拟的需求，就形成了房地产市场的泡沫，现在泡沫破灭了，所以美国的次贷，我觉得无论是监管不力的问题，或者是前面有人欺诈、欺骗的问题，实际上都是透支了，本来一辈子都不可能买房，现在买房了，这个问题教训就深刻了。

　　所以在我们研究美国金融危机、美国次贷危机的时候，我在研究中国的房地产市场，我觉得房地产市场产生泡沫有这样的原因，一个是虚拟的需求，虚假的需求，不存在的需求导致了最后泡沫的破灭，就是需求膨胀了，还有通常就是炒房者，短期的投机者形成了虚假的需求，最后这种需求破灭了，所以今天要保持楼市的健康发展，从美国那里我们吸收到一个经验教训是什么？国内房地产市场是什么原因，如果是防止虚假的需求，防止虚拟的需求，防止供不应求情况的出现，中国是由于资金流动性过剩，供应不足，造成了供不应求，造成了房价的上涨，导致了泡沫的产生。

　　如何把房地产泡沫的吹大和吹大以后的破灭，这是保持楼市健康发展一个主要的问题，刚才我讲到楼市泡沫的吹大，因为我觉得楼市的泡沫的产生是很难避免的，关键是要防止泡沫的吹大，肯定有上下波动的，但是如何防止它？这是我们保证楼市健康的一个要素。

　　如果说我们要和谐居住，必须实行两条腿走路的话，我们楼市的健康发展必须采取两只手，这个是有形的手，一个是无形的手，无形就是证券市场发展规律，为什么楼市会出现供不应求，这个就是规律，有形的手就是要防止泡沫的吹大，现在中国政府和世界政府都在防止这种现象的发生。

　　第三个是绿色建筑。刚才说的制度层面的问题和市场层面的问题，现在讲的是产品层面的问题，如果我们的产品符合绿色发展要是和可持续发展要求，这是全世界政府都在做的梦，中国的改革开放30年最大的成就是一个字“快”但是出现了两大问题，第一个是贫富差距太大，第二个在发展过程当中，资源代价太大，所以我们要转变发展方式，转变房地产发展方式，大家要记住两个数据，第一个中国的每年的房屋建造量占到世界50%，在房地产开发使用过程当中，我们的能耗占到全社会的能耗是30%，意味着我们应该盖什么样的房子？如何建立起和中国国情相匹配的住房发展模式和住房消费模式，过去我们盖的房子，90%以上是不节能的，现在浙江房子越盖越漂亮，小区越来越漂亮，但是室内环境并不舒适，冬天太冷，夏天太热，想办法要舒适一点，但是不能能耗大，一定要绿色发展，我们跟国外的产品的差别在哪里？我们光注重外表，但是内部没有什么是好的，现在要提升内在美，所以请大家注意，现在国家出台了一个《民用建筑节能条例》这个条例里面就是促进房地绿色发展的，盖房子必须要节能的。

　　刚才我讲到了，房地产对经济发展、社会发展的关系，特别是房地产健康发展如此重要，因为房地产的健康就可能导致金融的健康，导致国民经济的健康，所以健康的楼市可以和健康的金融和健康的经济结合在一起。

　　下面我讲讲三次提法，因为国家讲到国民经济和房地产之间的关系，实际上比较密切，现在讲讲国家的宏观经济和房地产之间的关系，中央政治局对宏观调控的首要任务提法在不断的变化，去年7月份的时候，中央认为当前宏观经济调控的首要任务是遏制经济从偏热转向过热，过了四个月中央由作出决定，要“两个防止”，过了八个月，今年的7月份，政治局开会，又提出来，当前宏观调控的首要任务是“一保一防”，这个变化说明了什么，现在要防止经济平稳较快增长，换句话说要保持经济稳定，不要下滑。今年当中，我们的中央政治局对宏观调控的首要任务明显变化了，房地产就是在这个变化当中来前进和发展。

　　现在大家都学习科学发展观，看中国的文件，一看半天都差不多，其实里面有变化，所以看文章要看的仔细一点，我们看到7月份是一保一防，到了10月份，中央三中全会的时候，分析了国际形势、国内形势以后，当前要着力扩大国内需求，特别是消费需求。必须再提通货膨胀问题，没有再提从紧的货币政策问题，尽管现在没有说明显取消它。提出来“四个稳定”第一是保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定。再加上保持社会大局的稳定，通过我们着力扩大内需，特别是国内的消费来保证“四个稳定”。更显著的是，我们10月份我们温总理前一个时期，达沃斯会议上说到增强信心的问题，请大家注意到中国的宏观经济政策现在已经把保持经济增长变成首要任务，就是说7月份是一保一防，现在是把保持经济增长作为首要任务，现在为什么要转变，我想大家很清楚，因为金融海啸、金融病毒太厉害，我们一个半月以内，人民银行三次降息，这个是没有见过的。当然了，我想浙江在座比我们更敏感，因为你们在前沿，在第一线，经济增长的状况比我们在北京更清楚，就是宏观调控的方向和任务有变化，上次在民营企业的年会上讲了一段话，所谓市场经济就是“扭秧歌经济”，就是少了少了多了多，这个是熨平经济的波动，我简单说，我们朱总理当总理的时候，中国的经济就是少了少了，所以积极的财政政策和稳健的货币政策就是使我们的经济保持了很高的增长，拉动了内需，但是温家宝总理的时候，煤电油运紧张，基建规模越来越大，产能过剩了，所以要少了少了，朱镕基的时候是升温升温再升温，温家宝是降温降温再降温，中国房地产就是在降温当中经受考验的，在一年当中，从去年的防通货膨胀，到现在开始保增长了，在同一个村里面，尽管有一个太平洋，但是在一个村里面，太平洋有多大啊，金融危机对我们的出口有影响，出口今年已经明显下降了，由于出口的下降。国内形势的时候，由于十年的加速发展，30年的改革开放，这两年恐怕经济进入了下行的区间，所以投资也在下降，这是一个经济规律，我们气侯有春夏秋冬，经济发展有冷有热，也有春夏秋冬，房地产经过这么多年的高速发展以后，第一次改善住房，该买的都买了，现在还有购买力，特别是沿海先富裕起来人的购买力，已经基本释放差不多了，要重新调整一个层次，重新上一个台阶，这个时候无论是国际的形势、国内的形势，房地产的形势都到了下行的趋势，搞不好就是重合，对我们的影响很大。

　　我们面对问题要有足够的重视，要有清醒的认识，我开始还想，会不会08年初的市场和杭州、上海05年的市场一样，波动一下就过去了，因为05年世界没有出现次贷，房地产周期还没有到，现在恐怕对我们是最考验的时候了。

　　但是自然界有春夏秋冬，房地产发展有高有低，也不奇怪，我们要渡过春天，还要冷静对待冬天，所以今天的题目是保稳定、促交易、过好冬。是这么一个意思。

　　第三个问题三大关注，我觉得当前房地产市场，大家知道的原因，现在是全国的房价到9月份平均同比上涨3.5%，新增商品住宅大概是4%左右，也就是说我们的房价同比仍然是上涨的。但是请大家注意，如果扣除物价指数，恐怕是负的，名义价格是上涨的，实际价格是下降，年初的时候，同比的上涨速度是11-12%，年初是7-8%，现在是3-4%，我估计年底全国的房价同比上涨在0就不错了，全国的房价环比8月份之前是上升的，8月份之后是下降的。但是中国的房价现在是偏高，不是过高，因为各个城市是不一样的，有些城市偏高了，有些市场是过高，有些城市是适合的，对房地产市场的关注，更要关注交易量，交易量是真正决定房地产有价值的数据，交易量就是需求量，需求量会决定投资量，投资量就决定开竣工面积，房地产行业的就决定相关产业的投资量，决定建材、家居、电视机的生产，现在看来，我们的销售量的下降，全国销售量同比要目前为止大概下降15-16%，这个是全国的水平数字，我估计到年底全国的下降速度大概是20%左右房地产的销售率下降，肯定影响开竣工，其实我已经查到资料了，说万科今年的开工量比原计划要减少三分之一，从万科就看出，我们开发公司的开工量、投资量的下降，已经明显看到，房地产投资的同比增长速度只有10%以上，原来是20-30%，我担心这样的情况会继续下去，今年可能还能保持20%以上的增长，因为上半年比较好，到了明年，我们增长速度在10%有没有，甚至于10%以下，有人更悲观说是负增长，但是又有人喜欢，我看到上海一篇报道，说上海的房地产对GDP的贡献是负责的，因为他对房价涨得太快有意见，进而对房地产作为支柱产业有意见，干脆不增长更好，但是房地产是国民经济支柱产业是客观存在的，因为房地产一旦交易量的下降，就影响投资和GDP，如果外贸的下降，加上投资的下降，房地产就占一大半，如果房地产增长速度大大放慢，对GDP意味着什么？房地产相关产业是一个劳动密集型的行业，如果房地产下滑了，我们的建筑、建材大量的农民工干什么去啊，我认为当今中国最关注是两个问题，一个是就业问题，一个是金融风险问题，而房地产恰恰是这两个体系是相关的，所以我们要关注房地产的健康发展。

　　但是我觉得在关注成交量和成交价格的同时，我们要调整供求关系和稳定预期，我特别强调稳定预期，中宣部根据中央的要求，要加大对稳定预期的宣传。坚定信心促发展，稳定预期，因为房地产对稳定预期非常重要，现在不稳定预期有一个原因，一个是国际房地产的影响，第二一个方面媒体也是起了功不可没的作用，我希望媒体不要再唱衰了，中国的市场和美国不一样的，我们的城市化、工业化，我们的城市化45%，美国的城市化80% 以上，消费结构不一样的，去年年底全国人民币个人存款是17万亿，现在是23万亿，老百姓这么多钱干什么了，什么都不敢买了，最后只有存银行，如果把这个钱释放出来，因为中国的楼市，中国的房地产不是供大于求，前几年是供不应求，现在各地办房交会，房交会上人头窜动，人很多，都是想买，但是看看情况，说明我们的购买力还是有的。

　　有一个数据，全世界对住房市场研究的结果表明，当人均GDP在3千美元的时候，老百姓对住房支出的比例占10%，当人均GDP是4千美元的时候，占15%，8千美元以上是占20-30%，恩格尔系数是吃饭的钱占整个钱的比例是随着收入的比例增加而下降的，这就是住房消费不断冒升的原因，这是个客观规律，所以未来的住房需求市场很大，我有这个信心，当然现在是由于去年涨得太快，由于去年卖得太快了，去年是亢奋的一年，为什么亢奋？今天不能展开说，跟我们的金融性有问题，跟流动过剩有关系，支撑了去年的住房消费购买力，支撑了开发商的购买力，因为去年是大牛市，为什么会出现“面粉比面包贵”哪里来的钱，股市来的，大家都抢，去年什么人都能买房，一个是地价贵了，导致房价贵，第二个银行改革成功以后，银行有大量资金贷给老百姓，改善需求，自住需求贷，炒楼照样贷给你，需求能不旺吗，能不涨价吗？所以去年销售和需求都透支了，既消化了观望、等待那部分，又充分释放了07年的购买力，乃至把今年或者和明年的购买力都提前释放了，我们的房地产市场，04-07年等于是奥运会4×100接力赛，第一棒很快，最后一帮最快，最后吹不动了，要休息喘气了。反正不可能指望我们在08年再来一个大跃进，哪里来的钱？再加上现在信心不足，所以必然造成今天的“冬天”。

　　当然我们要关注税收政策、金融政策，现在国家出台政策了，包括王国平书记讲话我也是很赞赏的，这是站在宏观经济的大局看房地产，而不是站在开发商立场，有人说讲救市站在开发商立场，为了救房价，我不提救市，我认为中国的房地产是稳的概念，中国的经济不存在救，中国房地产市场也不是救，是稳定，是稳市和暖市的，中央政府肯定，不断的出台政策，就是一个目的，保稳定，而保稳定的关键是促交易，所以看到中央政府出台政策，三句话很清楚，加大保障性住房的建设规模，就是让中低收入家庭买的，降低房地产交易税费，不是针对保障性的，有的地方针对140平米都降了，最后是支持中低收入家庭买房，而且大家知道，商品房的主要支撑对象是中等收入以上的家庭，我认为现在在促交易的时候，必须既要促进中低收入家庭买房，还要促进中等收入以上家庭买房，中央的态度已经够明确了。我是在8月份的时候就开始呼吁，应该取消第二套房政策，恢复常态，当然现在还没有完全恢复，银行和银监会还有不同的看法，但是有一点我们要看到，美国的问题出在监管不够，中国的监管是比较严的，中国缺少金融创新，不要认为美国金融创新创出了次贷魔鬼以后，我们就不敢创新了，中国的金融太死了，我们现在需要“火金融”，美国的金融太火了，现在我们不是监管的问题，是创新的问题，去年满大街都是有钱，开发商资金这么紧张，金融不火，相反还扭曲了，一方面资金流动性过剩，一方面扭曲了，扭曲在哪里？对我们住宅的供应者的贷款是收紧，对住宅的需求的贷款是放开的，所以我们需要创新，使我们的供应者的资金来路很广阔，需求者需求能够满足，两者匹配，才是市场的供求关系。

　　当然刚才讲了半天都是金融问题，其实我们行业有行业的责任，在去年明明面粉卖得比面包贵的时候，还在抢地皮，去年太亢奋了，疯狂了，现在想想如果房价慢慢涨就很好，我在三年前讲过一句话，叫“房价慢慢涨、楼市年年旺”因为房价慢慢涨，因为房价不可能降了，因为整个品质的提升。但是一下子超过工资涨幅了，大家都有意见了，为什么？所以我们也应该吸取经验教训，金融政策我们要看看，银行和银监会，银监会对第二套房子的政策现在有些看法，因为美国的并购太厉害了，如果发生作我们身上，大家都要病毒性感冒了，但是随着经济的发展态势，保增长、保楼市是整个国民经济的需要，不是行业的需要，这点搞清楚了，我们的政策会随着经济的发展而改变的。

　　土地方面也一样的，导致房价上涨很快和土地方面也是有关系的，和土地供应不足，或者是土地供应出现“饥饿性供应”凡是有饥饿性供应的地方，房价肯定上涨得快。为什么北京房价也涨那么快，因为北京在04-06年三年当中没有完成土地供应计划，导致了06、07年住宅的供应面积都下降了，这个能不涨价了，所以现在看来，要保持楼市的稳定发展，既有中央政府的宏观环境，也有地方政府的土地供应的结构、举措共同来决定楼市，现在我们越来越清醒看到是什么原因造成的，去年过热，我们回归了，回归是正常的，对得，但是在有的地方，我们现在发现，不要回归过头，如果再继续下滑下行，对宏观形势不利的。

　　三种预测，我简单讲一下，房地产市场下一步发展无非是三种可能，一种是大起后的打落，第二是回落时的反弹，第三是减小波动，稳定发展。我觉得我们讲起落，既要讲房价，更要讲销售量、交易量，处在这样一个国际大背景下面，中国周期性特殊的情况下面，我们有理由来保持交易量的稳定增长，要防止交易量的大起大落，保持一种稳定发展。

　　提到房价，中国的房价和美国房价不一样，一个是支付能力不一样，另外银行体系不一样，我们没有零首付，我们最少20%-30%，但是我们要保持这样的水平，不要出现问题。

　　为什么我一直强调，我们有些地方已经有房地产泡沫了，而且有的地方泡沫也比较大，首先有一条，大起才能大落，没有大起谈不上大落，不要媒体宣传太厉害，有的人说明年、后年下降30%，你这个预测从哪里来的？美国的房价下降16%，美国的市场是这样的，中国的房价同比是上涨3%，如果全国的房价都下降20-30%，我想这个市场不是一个好市场，麻烦会很大，所以我希望中国的房价基本保持平衡，交易量的平衡，房价的平衡，但是该降还要降，要调整，我希望是以时间换空间，在美国不具备个概念，我们具备个概念，我们的房价去年涨多了，今年不涨了，如果去年涨了平时价格的两倍，今年不涨，正好，因为我们收入增加了，完全可以用时间来换空间，而美国的增长是零，房价必须降，否则平衡不了，用这种时间换空间挤压泡沫的办法，来让泡沫破灭，这个完全可能的，用两年甚至是三年时间，把过去涨的部分追回来，保持一种稳定的态势，这是我的一种看法。

　　其实浙江、上海前两年已经经历过这样的事情，并不是泡沫来了房价会下降多少多少，但是处理不好，就会出现大起大落，我想中央反复强调要防止大起大落，就是这个问题。

　　最后三点建议，我认为“冬天到了”我记得02年有一个教授讲过一句话，说要迎接房地产的冬天，那个时候不是冬天，但是这次很多人说，我顾云昌也说冬天到了，第三次说狼来了，是不是狼来了，请大家判断，我认为大家要做好过冬的准备，第一句话保资金链，通过稳健发展，改变发展模式，把资金链保卫住，保守保守再保守，做好零下30度的准备，当然不可能，在杭州从来没有这么低温过。

　　第二句话寻求差异化。有的楼盘卖得好，有的卖得好为什么？城市、地方楼盘是有差异的。

　　第三句话提高性价比。合理价格定位，性能提高，增强抵抗力，渡过冬天。

　　最后结束语：调整。政府调整政策，稳定预期，现在中央和地方政府都已经开始做了，企业要调整战略，特别是价格战略、产品战略和发展战略，积极调整战略来应对冬天。

　　最后还是用“我和你”来结束演讲，我和你心连心，永远一家人，我们买房一起去，谢谢！

　　主持人：谢谢顾会长的演讲。也感谢大家，一直坚守到现在，已经5：00，还要有半个小时左右的对话时间，看来时间延误也像次贷一样传导，今天上午吴敬琏先生的演讲是拖到1：30才结束，所以很多企业家才这么迟来到我们的现场。

　　下面进入高峰对话环节，接下来，大家有什么问题也可以向嘉宾提出。我们有请顾云昌先生、虞晓芬女士、吴王楼先生、楼忠福先生、吕建明先生、朱志平先生到台上就座。

　　主持人：我们不得不承认，现在这个时刻是一个艰难和严峻的时刻，据我所知，很多开发企业，已经声称再坚持时间不超过三个月的时间，也就是说到2009年的春节，如果我们的成交量不复苏的话，市场仍然这样低迷的话，整个市场就不堪设想，很多企业就会出现资金链断裂这样的现象，我想首先问一下在座的开发商，我这样的信息是不是能够证实？我们从吴总先来？你的情况怎样，能证实我这样的判断吗？

　　吴王楼：这个问题很复杂。首先我觉得这个判断是太武断了一些。因为企业过冬不过冬，我觉得这个时间关键还是在整个行业，从政府到地方，以及一些相应的配套，整个产业链的信心问题。房地产整个行业，大家都知道，目前信心不足。靠三个月时间。

　　主持人：我的前提仍然是这样非常低迷的交易量，这个是前提，如果说政策发生变化，整个预期发生变化，有复苏当然最好，那就没有问题，如果继续这样的低迷的话，会不会出现问题？

　　吴王楼：我觉得应该说杭州的企业，少部分存在。

　　朱志平：很高兴有这个机会学习，专家、老师还有同行。从来没感受到过我们开发商被社会高度重视，而且是如此正面。因为从这行这么多年来，我们开发商的形象总是不被社会承认。我要讲的，刚才你讲的这一点，我觉得会有，但是在浙江，有这种现象，但不会绝对。我觉得现在很重要的一点，就是信心问题，我们的地产信心，不是我在说的，我们的万科大哥其实是没有带好头，他寻找一个市场规律，按市场化做了，但是打击了全国人民买房人的信心，我觉得这点对老百姓买房的信心打击了。

　　第二点现在房价的成交量跟房价有关。现在杭州的房价这么高的房价，谁买得起？我认为这个责任不在开发商，我们开发商有点“冤”是在于政府，我们开发商拿地的价格是很有风险了，不亏本就好。我在嘉兴的楼盘，4500元/平米，我怎么算都要赔的，但是9月份只卖了一套。这么一个市场环境，这么一个行政环境，我要呼吁要改变市场这种现状，一个是大背景，一个是政府的导向、信心，同时我觉得还是要真正如何来改变房价，从政府这个层面上要有所作为。我对最近有些出台的政策是有看法的，比如说有些政策说，开发商土地可以分期付款，为什么要分期付款？还是要它掉下来好了？还是要保持土地高成本、高房价，这么的房价会有成交量吗？我不赞同，所以房价掉下去，势必开发商倒闭。

　　再一个金融环境，现在是在保增长，保障房地产的健康发展，但是我们的金融环境，我们的银行体系，在房地产供给问题上根本没有松过，还是非常紧，所以这种大环境下，我觉得过冬，穿大衣、还是穿棉裤，很难过，因为以前没有过过冬，谢谢。

　　楼忠福：我认为这种提法，作为你来说，问房地产商这三个月能挺得牢吗？这是对的，这种情况在以前也会出现，看对谁的问题。就像广厦一样，现在的项目开发基本上是2003年以前的，所以在宏观调控开始的时候，第一个打击到的人，调整以后，实实在在两句话，一你在宏观调控当中有没有更多的资金去拿地，只要06、07年没有拿地就没有问题，现在做的项目，都是前期投资基本完成，每个企业都不一样的，你说广厦再过一年还是可以的。

　　第二个朱志平有一句话我是同意的，不管怎么说，你是的错，还是政府的错，我认为我们为事业做贡献，提供房产是没有错的，企业追求利益也是没有错的，但是怎样把产品做好，对客户负责，让利给销售，这是每个企业的问题。我为什么同意朱志平那句话？像万科一样，什么是龙头？我们江湖上有话的，老大是最后一个逃的，它凭什么资格做老大。所以这是一个问题。

　　第二个问题说明万科以前都是暴利，而且它的上市公司里面，它的业绩已经瞒报、偷税，肯定的，一下子三千块，一下子五千块，什么叫老大？所以我们企业家、房地产商，自己没有做好的，以后改正，总结教训，把产品做好，让利给市场，不要去拿暴利，自己不要引起恐慌，一个万科跌了，你们都去跌了，跌了也卖不掉，你原来是一万，一下子是七千，我认为这个不是企业家，说明你以前肯定是暴利，其实你没有这么大的暴利。我是很直爽的观点。

　　吕建明：我基本上还是原来那个情况，小部分企业会出现问题，大部分不会有问题，有困难，但是能够挺得过去。

　　主持人：刚才四位开发商给在座的听众，很大的信心，他们都没有认可我刚才抛出的观点，尽管刚才这个观点不是我本人的，是部分企业的观点。虞老师，刚才也谈到降价的问题，刚才楼主席说，降价也卖不掉，企业面对这样的低迷的市场形势，给我们支招，不讲价怎么办？

　　虞晓芬：这个招也比较难支，在这样的背景下面，不同的企业情况不一样，项目所在的区位各方面还是有很大差别的，因此企业在这个背景下，我觉得总体还是要根据自己企业的情况以及项目的情况，综合来决定。总的一个大，还是以高性价比去赢得市场、赢得客户。比如说一期已经开盘了，我觉得单纯通过降价这个是很不负责任的，能否提高产品的附加价值，也回馈一期的业主。假如说你没有开盘，正在要开盘的，比如说这个周边又是居住不成熟的，这样的楼盘开发商还是要清醒，因为在这样的市场下面要降价，定价偏低，所以不同的企业情况不一样的，资金链状况也不一样。

　　我觉得刚刚丁老师问几位老总这个问题，我觉得有一点，今年过冬不是房地产业过冬，是全社会过冬，各行各业形势比房地产不见得好，也许还更加严峻，所以在这个背景下面，有些房地产企业倒了，也是正常的，我们有些制造企业已经倒了，我们更关注房价，而更多对这种现象表示一种不可理解，我觉得也是很正常的。

　　主持人：非常感谢虞老师精彩的发言，各个房地产企业应该根据不同的情况，自身的条件来调整战略，特别是已经销售一半的企业降价不是好的选择。

　　顾会长政府在救市过程中，中央政府最近出台的政策，各个部门之间没有协调，给人的感觉似乎有些犹豫甚至是摇摆，未来还会出现这样的问题呢？各个银行放松了商业贷款的硬控制，还会对房地产企业另起炉灶来控制吗？

　　顾云昌：这个问题只能是从一个专家的角度来看问题。因为中央政府各部门之间有不同认识、不同看法是很正常的，因为我们总来没有经历过宏观经济层面这么大的变化，所以都有不同的看法，不要说中央政府，就是说经济学家，十个经济学家可能有十一种意见，要使在短时间内对政策的判断一致，是很难的，央行肯定是从放活金融，扩大内需在加大改革的力度或者是改变政策的转变、调整，而银监会肯定是加强监管力度来，这个之间有差异，是可以理解的，随着形势的变化，使大家看问题更加明朗，这个情况会逐步改善的。

　　今年6、7月份的时候，中央各部委下来调查，有的人认为现在回归理性很好，不用任何政策的改变，继续下去，有人认为已经开始出现问题了，要高度关注，两种意见到最后，就是等等，三个月以后再看，现在出台比较及时了。

　　主持人：有没有像国八条、国六条有没有可能召开国务院各部委来讨论？

　　顾云昌：这个要问总理了。中央已经表了态度了，实际上政策是出台是三条，第一条表示中央的决心，稳定楼市的信心。第二就是地方出台的一些政策，也是不可能一步到位的。第三很重要，实际上允许，甚至鼓励地方政府根据地方不同情况来出台政策，因为前一段时间大家议论纷纷，对杭州、南京出台政策，骂得很多，非议很多，所以中央决定以后，这方面少了，中宣部要开始宣传促进经济增长，什么事情像我们调控利率一样，逐步逐步来的，有了病以后，慢慢治，一步解决到位不可能的，我相信中央已经下了决心，我们也有信心楼市会稳定下来，会暖起来，尽管是在冬天里面。

　　主持人：谢谢我们的顾会长，听众非常有问题，可以举手示意我。问一下吕主席，您已经多元化经营了，来分散房地产业的风险，不知道您最近对市场的判断怎样？可不可能最近抄底拿地？

　　吕建明：谁都想抄底，就是看底在什么地方？

　　主持人：最近一段时间有可能吗？

　　吕建明：还得再等等。

　　主持人：您对未来几个月走势的判断？

　　吕建明：现在还谈不上是底部。

　　主持人：会不会放弃房地产业吗？

　　吕建明：不会。有几点，第一点是对房地产的信心，我想我在20年内是没有疑问的，在中国发展20年的房地产，因为谁也离不开，中国经济以前说是被房地产绑架了，事实上不绑架在这个上面，绑架在什么地方呢？离开房地产，什么都没有，中国经济一塌糊涂，这是没有办法的，连美国都是，不要说是中国。因为就美国这么繁荣是怎么来的？它靠什么东西来全世界拿钱？其中一块就是房地产，你看两房向全世界拿了多少，中国贡献了3900亿美元，也就三万亿人民币贡献给美国人民，让他们低价去买房，在美国到处都是很漂亮的房子，中国政府支持中国自己的老百姓买房也没有三万亿，而这三万亿，按照两房的10倍杠杆是30万亿，中国为美国人民买房，住上好房子贡献了30万亿。

　　主持人：现在全国个人按揭贷款才3.5万亿。

　　吕建明：全世界人民为美国人民住上好房子，居者有其屋，贡献了大量的钱，美国经济绑在房地产上面。

　　主持人：而且把各个国家都房上了。

　　吕建明：是的，美国靠什么拿钱？第一块就是房子，次贷危机大家都在说是不好的东西，事实上是错误的。我刚刚昨天从美国回来，因为这么多的房子造在美国的土地上，美国人民永远可以享受这个东西，全世界人民贡献他们这么多钱，今天看次贷危机是出了问题，是多少损失？事实上相比，两房在1929年以后就开始了，这么多年为全美国人民解决住房的问题，全世界人民贡献那么多钱，解决美国人民的问题，我们中国刚刚开始，如果向全世界要钱，我们股市要得到全世界的钱，现在房产要了国外一点点钱，我们中国的抵押物是什么？美国人民的抵押物是它的股市、房产问全世界要了那么多钱，中国没有从人家拿了人家多少钱。

　　就像最近资金从原来25%提高到35%，实际上全是中国出去的钱，中国的房地产如果不发展，不能够解决中国人民居住的问题，不能解决内需的问题，不能解决中国经济发展的问题，不能解决中国经济发展将来要向全世界融资的问题，这个是没有办法，被绑也是正常的，你情愿和不情愿也是这样的，因为你能拿出来的资产就是这些的，我们家家户户能够拿到银行去抵押，就是房产，除此都不值钱。

　　主持人：非常感谢吕主席发表他的特点，我们中华民族的特点，让我们拿着下个月的工资，去旅游，在美国是非常常见的情况。

　　主持人：楼主席，刚才你判断是非常乐观的，你的土地都是03年以前拿得，现在地价低了，有可能地价拿地吗？

　　楼忠福：房价还没有到底，怎么能确定地价低呢？

　　主持人：你的房子会打折吗？

　　楼忠福：不会。要看宏观经济起不起来，不起来肯定要放的。因为我们国家是控制在这里，中央出什么政策，我们还在等待。杭州、南京市政府出了政策以后，中央一台就讲了，说好像是在救房地产商一样的，理解错误了，等到国务院常务会议定了，支持了，还可以做，才不说了。这就是中国，我们自己在什么地方要清楚。我是这个感觉，只能有一个声音，所以顾会长在讲的时候，我很赞同，现在中宣部为什么要增强信息，美国也是信心，股市也是信心，买房也是信心，购房者的观望我是赞同，如果我站在购房者的角度我也希望房价低，现在大家都模糊了，开发商我认为自己按照自己来做，还有一个思路，真正没钱，拼命去了，有实力卖一点了。信心和重要，特别是国际、国内发展到这个时候，信心很重要，现在宣传里面还是对牢的，90-120平米，如果经济没有起来，什么政策都会出来的，比如说买房子可以抵税了。

　　主持人：朱总土地储备多吗？还准备抄底吗？

　　朱志平：我觉得首先我认为中国的房地产形势，世界上没有一个国家的房地产形势会比中国的房地产形势的前景这么好。我们一定要充满自信跟信心，从改革开放到现在，我提出一个数据，好像是解决了四千万人购房，20亿方竣工面积，我们有13亿人口，而且又面临着一个城市化建设和工业化建设，中国人有种中国人的文化跟历史理念，有一种住房情结，我奶奶为了我爸爸讨老婆，老母鸡下的鸡蛋都要存下来，一年一年积攒起来去买房子，一辈子都是为了一套房子，而心安理得，所以这个市场非常大，我们应该充满乐观、充满信心。

　　第二点作为企业来讲，我们公司来讲，选择了一个行业，一定要做成“百年老店”有这个信心，所以目前这个形势，大家要识时务者，底在哪里？房价是什么价？还不知道，谈不上抄底，过冬都没有过，怎么抄底呢？但是我们在做好这个准备，在其他城市新盘的楼盘，价格一定是偏低，保本就行。因为下一步真正经济发展的话，我觉得是房地产先导。

　　主持人：吴总，手里的土地还是比较多？

　　吴王楼：是的。是前期储备的多。

　　主持人：有没有可能在销售低迷的情况下打折、降价？

　　吴王楼：谁都知道，金成房产是第一个提出来“保价”，现在我们主推把我们社区整个教育建设的这个品牌，做成全国比较好的一个品牌。通过教育来增值，因为我们考察了美国很多地方，任何地方房子有跌的，你说是哪个好的学校傍边的房子，在杭州看到的一样，肯定不会跌价，肯定会保值。

　　所以我们不是说不拿地，金成今年也拿了地，在上海、乌鲁木齐、千岛湖也拿了，这个拿地不拿地，不是最主要的，主要看企业的定位，现在这个时候，还希望大家做到八个字“内敛自己、学习人家”要多学人家，前段时间，包括我们公司的人，去看国外的房子怎样，中国人太强调面子，把房子建得外观非常非常的美丽，把外面的树都拿进来，不是根据土壤结构，也不是根据生态规律来种绿化，我觉得学学老外这个也有道理，老外的房子外面很简单，但是里面很实用，他们分类，豪宅就是豪宅，大宅就是大宅，简装就是简装，精装就是精装，所以我们近段时间，尤其对杭州这样的城市，可能会储备一些休闲方面的土地，不是纯粹做房产的土地，现在我们专门发展休闲产业，在上海着重储备一些不动产的土地。

　　主持人：最后问虞老师，您怎么评价杭州的房价？

　　虞晓芬：杭州的房价，我觉得有一个结构性的偏高，现在杭州特别经过去年的一轮涨，八千块以下的房价基本上没有了，或者是很外围了，而这个八千块以下很外围，目前可居住性相对来说差。所以居民买房，不同价位的房子可选择的余地很少，因此逼着这些买不起的人去买高价房，而这些高价房又超过了他们的能力，我们曾经统计过，0506年30%成交的套数到六千/八千，去年是一万以上占了70%多了，这是一个结构性的问题，我觉得决定性的房价，西湖边、钱江新城两万多的房价拿出来是不高的，比如说最近的滨江的阳光海岸，内部是精装修，3.6万/平米，因为有稀缺性的资源，加上好的开发品质，所以高端的人还是很接受的，但是现在面对大量的中低收入者，特别是一些年轻的创业者，可选择的中低价位的房源严重的缺少，这种结构性的错位，就是供给和需求发生了错位。

　　主持人：谢谢虞老师的见解，他认为是结构性的房价过高。我想还留5分钟的时间，留给大家提问。

　　提问：各位专家对购房者来说，现在这样一个市场，他们的信心是怎么样能够重新树立起来？谢谢。

　　主持人：这个问题给顾会长，现在如何来恢复和树立购房者的信心。

　　顾云昌：当然了，信心有几个方面，一个是政府要调整政策。第二开发商要为老百姓鼓舞信心作出一点具体的行动，你提高品质也好，调整价格也好，让人感觉到现在买房挺适合的，挑选余地多，价格也便宜了，品质也好了，信心也就来了。第三媒体千万不要再唱衰，一定要唱稳，去年你说房价拼命真还拼命买，现在房价有的价格跌了不少，我同意教授的意见，各种不同的楼盘，各种不同的地段情况是不一样的，不能一概而论。

　　所以说，媒体也很重要，几个方面加在一起，当然刚才吕先生讲的很对，对中国的未来充满信心，中国不是美国，从这次金融风暴来看不一样，我们消费理念也不一样，我们经济增长势头也不一样，明年人家零增长，我们明年最起码是8- 9%的增长，这个是完全不一样的。

　　主持人：非常感谢我们参加对话的各位嘉宾，我们的顾会长、虞老师、吕建明、楼忠福、朱志平，我们希望在明年对话的时候，大家的心情能够愉快一点，再次感谢我们的嘉宾和来宾聆听了嘉宾的演讲，谢谢大家，明年再见！